Denkmal-AfA und Immobiliensteuer von A bis Z
34 Begriffe. Jeder Eintrag beginnt mit einer direkten Antwort, rechnet ein Beispiel mit dem Tarif 2026, verlinkt den Gesetzestext und nummeriert seine Belege.
Alphabetisch
Denkmal-AfA und Abschreibung
Denkmal-AfA (§ 7i EStG)
Vermieter schreiben begünstigte Sanierungskosten eines Baudenkmals in 12 Jahren ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i EStG
Sanierungsgebiet-AfA (§ 7h EStG)
Für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gilt nach § 7h EStG dieselbe Abschreibung wie beim Denkmal.
§ 7h EStG · § 7i EStG
Selbstnutzung eines Denkmals (§ 10f EStG)
Wer ein Denkmal selbst bewohnt, setzt die begünstigten Kosten zehn Jahre lang mit je 9 % wie Sonderausgaben ab, insgesamt 90 %.
§ 10f EStG
Bescheinigung der Denkmalbehörde
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde keine Denkmal-AfA. Sie bestätigt die denkmalrechtliche Seite; die steuerliche prüft das Finanzamt.
§ 7i EStG · § 171 AO
Bescheinigungsrichtlinie Bayern 2025
Seit 16.10.2025 gelten in Bayern neue Richtlinien für Denkmal-Bescheinigungen: Abstimmung vorab, Gesamtbescheinigung, begünstigte Nebenkosten.
§ 7i EStG · BayMBl. 2025 Nr. 424
Grundlagenbescheid
Die Denkmalbescheinigung ist ein Grundlagenbescheid: bindend für die Denkmalseite, nicht für die steuerliche Einordnung der Kosten.
§ 171 AO · § 7i EStG
Altbausubstanz und Sanierungsanteil
Der Kaufpreis einer Denkmalwohnung hat drei Teile: Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil. Nur der letzte bekommt 9 % AfA.
§ 7i EStG · § 7 EStG
Kaufpreisaufteilung
Wie der Kaufpreis auf Grund und Boden, Altbau und Sanierung aufgeteilt wird, bestimmt die Abschreibung. Die BMF-Arbeitshilfe bindet Gerichte nicht.
§ 7 EStG · § 7i EStG
Kauf vor der Sanierung (Erwerberregel)
Käufer bekommen die Denkmal-AfA nur für Arbeiten nach dem Notartermin. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.
§ 7i EStG
Ensembleschutz
Gebäude, die selbst kein Denkmal sind, aber zu einem geschützten Ensemble gehören, sind nur für Arbeiten am äußeren Erscheinungsbild begünstigt.
§ 7i EStG · § 7h EStG
Begünstigte Nebenkosten
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Bauträgergewinn können anteilig in die Denkmal-AfA eingehen, soweit sie auf die Sanierung entfallen.
§ 7i EStG
Lineare Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
Gebäude werden linear abgeschrieben: 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 2 % bei 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Grund und Boden nie.
§ 7 EStG
Neubau-AfA: degressiv und § 7b
Neubauten können degressiv mit 5 % und unter engen Bedingungen zusätzlich nach § 7b mit 5 % abgeschrieben werden. Der Vergleich zum Denkmal.
§ 7 EStG · § 7b EStG
Erhaltungsaufwand am Denkmal (§ 11b EStG)
Bescheinigter, mit der Denkmalbehörde abgestimmter Erhaltungsaufwand an einem Baudenkmal kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
§ 11b EStG
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wer einen normalen Altbau kauft und in drei Jahren über 15 % der Gebäudekosten saniert, schreibt die Sanierung ab statt sie sofort abzusetzen.
§ 6 EStG · § 9 EStG
Einkommensteuer und Tarif
Grenzsteuersatz
Der Grenzsteuersatz ist die Steuer auf den nächsten Euro Einkommen. Er bestimmt, wie viel ein Abzug wie die Denkmal-AfA wirklich spart.
§ 32a EStG · § 4 SolZG
Durchschnittssteuersatz
Der Durchschnittssteuersatz ist die Steuer geteilt durch das Einkommen. Für den Wert eines Abzugs zählt er nicht, sondern der Grenzsteuersatz.
§ 32a EStG
Einkommensteuertarif 2026 und Spitzensteuersatz
2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen, 45 % ab 277.826 € (Ledige). Paare: doppelte Grenzen.
§ 32a EStG
Solidaritätszuschlag: Freigrenze und Milderungszone
Den Soli zahlt 2026, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €). In der Milderungszone steigt der Grenzsteuersatz auf rund 47 %.
§ 3 SolZG · § 4 SolZG
Kirchensteuer als Sonderausgabe
Kirchensteuer beträgt 8 % der Einkommensteuer in Bayern und Baden-Württemberg, sonst 9 %. Gezahlte Kirchensteuer ist selbst als Sonderausgabe abziehbar.
§ 10 EStG
Zusammenveranlagung und Splitting
Bei Zusammenveranlagung wird die Steuer auf das halbe gemeinsame Einkommen berechnet und verdoppelt. Alle Tarifgrenzen verdoppeln sich.
§ 32a EStG · § 3 SolZG
Einkommensteuerreform 2027 (Entwurf)
Der Regierungsentwurf vom 02.09.2026 sieht 45 % ab 250.000 € und 47 % ab 280.000 € vor. Das Parlament hat noch nicht entschieden.
§ 32a EStG
Kauf, Finanzierung und Förderung
KfW 261: Effizienzhaus Denkmal
KfW 261 fördert auch Denkmale als „Effizienzhaus Denkmal“: bis 150.000 € Kredit je Wohnung, 5 % Tilgungszuschuss, mit Nachhaltigkeitsklasse 10 %.
§ 7i EStG · KfW-Merkblatt 261
Tilgungszuschuss und AfA-Basis
Ein KfW-Tilgungszuschuss ist ein öffentlicher Zuschuss und senkt voraussichtlich die Bemessungsgrundlage der Denkmal-AfA. Netto bleibt ein Vorteil.
§ 7i EStG
Öffentliche Zuschüsse zur Denkmalsanierung
Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern die abschreibbaren Kosten. Zuschüsse der Denkmalbehörden stehen in der Bescheinigung.
§ 7i EStG
Grunderwerbsteuer
In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an, der bundesgesetzliche Regelsatz und der niedrigste in Deutschland; andere Länder verlangen bis 6,5 %.
§ 11 GrEStG
Bauzeitzinsen
Bauzeitzinsen sind Zinsen, die beim Bauträgerkauf während der Sanierung auf bereits ausgezahlte Kreditraten anfallen, vor der ersten Miete.
§ 9 EStG
Vermietung, Verkauf und Risiken
Werbungskosten bei Vermietung
Kreditzinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten mindern die Einkünfte aus Vermietung. Die Tilgung nicht. Ein Verlust mindert das übrige Einkommen.
§ 9 EStG · § 21 EStG · § 2 EStG
Verlustverrechnung mit dem Gehalt
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert das zu versteuernde Einkommen aus Gehalt oder Praxis im selben Jahr.
§ 2 EStG
Lohnsteuer-Freibetrag und Vorauszahlungen (§§ 39a, 37 EStG)
Angestellte können Vermietungsverluste als Lohnsteuer-Freibetrag eintragen lassen, beim Denkmal aber erst für Kalenderjahre nach Anschaffung oder Fertigstellung.
§ 39a EStG · § 37 EStG
Steuerstundungsmodell (§ 15b EStG)
Ist ein Immobilienkauf ein Steuerstundungsmodell, dürfen die Anfangsverluste nicht mit dem Gehalt verrechnet werden. Mietgarantien können das auslösen.
§ 15b EStG · § 21 EStG
Mietpool
Im Mietpool teilen Eigentümer einer Anlage Mieten und Leerstand. Nach Sekundärbelegen ist er für § 15b unschädlich, ohne Vorauszahlungen über zwölf Monate.
§ 15b EStG · § 21 EStG
Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn, einschließlich der abgesetzten Denkmal-AfA.
§ 23 EStG
Verbilligte Vermietung an Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG)
Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen, wird die Vermietung aufgeteilt; ab 66 % gilt sie als voll entgeltlich.
§ 21 EStG