Kurz gesagt
Wer eine Wohnung günstiger vermietet, etwa an Angehörige, riskiert den vollen Werbungskostenabzug. Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; nur der entgeltliche Teil der Kosten ist abziehbar. Ab 66 % gilt eine auf Dauer angelegte Vermietung als voll entgeltlich. Dazwischen gilt keine der beiden Regeln automatisch.[F-USE-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Verbilligte Vermietung an Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG)“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/verbilligte-vermietung/
Einzelheiten
- Unter 50 %
- Aufteilung in entgeltlich und unentgeltlich; Kosten nur anteilig abziehbar.[F-USE-01]
- Ab 66 %
- Eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung gilt als voll entgeltlich, voller Abzug.[F-USE-01]
- Denkmal-AfA
- Betrifft auch die Abschreibung als Werbungskosten.[F-USE-01][F-7I-01]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Vermietung an Angehörige: 22.500 € Denkmal-AfA im Jahr
- Denkmal-AfA im Jahr
- 22.500 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Miete in % der ortsüblichen | abziehbar | Steuerwirkung |
|---|---|---|
| 45 % | 10.125 € | 4.487 € |
| 70 % | 22.500 € | 9.970 € |
| 100 % | 22.500 € | 9.970 € |
Bei 45 % der Marktmiete bleiben nur 4.487 € der 9.970 € Steuerwirkung übrig.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-USE-01
Wer an Angehörige vermietet, sollte mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen.
§ 21 Abs. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege