Kurz gesagt
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Aufwendungen, um Mieteinnahmen zu erzielen. Dazu gehören die Zinsen des Kaufkredits und die Abschreibung, beim Denkmal die Denkmal-AfA. Übersteigen die Werbungskosten die Miete, entsteht ein Verlust, der mit Gehalt oder Praxisgewinn im selben Jahr verrechnet wird und so die Steuer mindert.[F-GEN-01][F-7I-01][F-LOSS-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Werbungskosten bei Vermietung“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/werbungskosten-vermietung/
Einzelheiten
- Zinsen
- Kreditzinsen für die vermietete Wohnung.[F-GEN-01]
- Abschreibung
- Denkmal-AfA auf den Sanierungsanteil, lineare AfA auf die Altbausubstanz.[F-7I-01][F-AFA-01]
- Verlust
- Negative Einkünfte werden mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnet.[F-LOSS-01]
- Grenze
- Bei einem Steuerstundungsmodell ist die Verrechnung ausgeschlossen.[F-15B-01]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Ein Vermietungsjahr in Zahlen
- Miete
- 1.100 € pro Monat (Annahme)
- Darlehen
- 400.000 € zu 3,85 %, 2 % Anfangstilgung
- Abschreibung
- 22.500 € (Denkmal-AfA)
- Laufende Kosten
- 60 € pro Monat (Verwaltung)
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 13.200 € |
| − Schuldzinsen | −15.257 € |
| − Abschreibung | −22.500 € |
| − Verwaltungskosten | −720 € |
| Ergebnis | −25.277 € |
Das Ergebnis von −25.277 € senkt die Steuer um 11.201 € im Jahr, weil der Verlust mit dem übrigen Einkommen verrechnet wird.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
Belege
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-15B-01
Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.
§ 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege