Kurz gesagt
Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 2 Abs. 3 EStG mit positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet, etwa mit Gehalt oder Praxisgewinn. Der Verlust mindert also das zu versteuernde Einkommen, und die Steuerersparnis entspricht dem Grenzsteuersatz auf diesen Betrag. Ausgeschlossen ist das bei einem Steuerstundungsmodell nach § 15b.[F-LOSS-01][F-GEN-02][F-15B-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Verlustverrechnung mit dem Gehalt“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/verlustverrechnung/
Einzelheiten
- Regel
- Summe der Einkünfte: Verluste einer Einkunftsart mindern die anderen.[F-LOSS-01]
- Wert
- Höchstens der Grenzsteuersatz auf den Verlust.[F-GEN-02]
- Ausnahme
- Verluste aus einem Steuerstundungsmodell nur mit späteren Gewinnen desselben Modells.[F-15B-01]
- Zeitpunkt
- Im ersten Jahr über die Steuererklärung, danach auch über Freibetrag oder Vorauszahlungen.[F-LOSS-03]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Verlust aus Vermietung von 15.000 € bei 150.000 € Einkommen
- Einkommen ohne Vermietung
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Ergebnis Vermietung
- −15.000 €
| zvE | Einkommensteuer | Soli | Summe | |
|---|---|---|---|---|
| ohne Vermietung | 150.000 € | 51.864 € | 2.853 € | 54.717 € |
| mit Vermietungsverlust | 135.000 € | 45.564 € | 2.506 € | 48.070 € |
| Unterschied | −15.000 € | −6.300 € | −346 € | −6.646 € |
Der Verlust mindert die Steuer um 6.647 €, das sind 44,3 % des Verlusts.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 2 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-15B-01
Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.
§ 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege