Kurz gesagt
Angestellte können einen Verlust aus Vermietung als Freibetrag im Lohnsteuerabzug eintragen lassen und haben dann jeden Monat mehr netto. Bei einem Gebäude zählen solche Verluste für Vorauszahlungen und Freibetrag aber erst ab dem Kalenderjahr nach Anschaffung oder Fertigstellung. Im ersten Jahr kommt die Ersparnis deshalb erst mit der Steuererklärung.[F-LOSS-02][F-LOSS-03]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Lohnsteuer-Freibetrag und Vorauszahlungen (§§ 39a, 37 EStG)“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/lohnsteuer-freibetrag/
Einzelheiten
- Freibetrag
- § 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b: Verluste aus Vermietung, soweit § 37 Abs. 3 es erlaubt.[F-LOSS-02]
- Sperrjahr
- Erst für Kalenderjahre nach Anschaffung oder Fertigstellung; die Ausnahme für § 7b gilt nicht für § 7i.[F-LOSS-03]
- Selbständige
- Dieselbe Regel gilt für die Herabsetzung von Vorauszahlungen.[F-LOSS-03]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Wann die Steuerwirkung ankommt: Fertigstellung 2027
- Begünstigte Sanierungskosten
- 250.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Kalenderjahr | AfA des Jahres | Steuerwirkung | Wie sie ankommt |
|---|---|---|---|
| 2027 | 22.500 € | 9.970 € | mit der Steuererklärung 2027, also ab 2028 |
| 2028 | 22.500 € | 9.970 € | als Lohnsteuer-Freibetrag: rund 831 € mehr netto pro Monat |
| 2029 | 22.500 € | 9.970 € | Freibetrag auf Antrag beim Finanzamt |
Im Jahr der Fertigstellung wird die Wirkung vorfinanziert und kommt erst mit dem Bescheid. Ab 2028 verteilt ein Freibetrag die 9.970 € über das Jahr.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 39a EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
- § 37 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-LOSS-02
Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.
§ 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege