Wie viel Kredit für eine Kapitalanlage bei 150.000 € Einkommen?

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Wie viel Kredit für eine Kapitalanlage bei 150.000 € Einkommen?“, Stand 16.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/kredit-kapitalanlage-150000-einkommen/

Für einen Immobilienkredit muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen und darf nur vergeben, wenn Sie den Kredit wahrscheinlich vertragsgemäß zurückzahlen.[F-KRED-01] Grundlage sind Einkommen, Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Verhältnisse. Dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit oder im Wert steigen wird, reicht als Begründung nicht.[F-KRED-02] Eine gesetzliche Formel wie „das Fünffache des Einkommens“ gibt es nicht; jede Bank setzt eigene Maßstäbe.

Bei einer vermieteten Wohnung zählt deshalb vor allem, was nach Miete, Kosten und Steuerwirkung monatlich aus Ihrem Einkommen dazukommen muss, und zwar nicht nur in den ersten Jahren.

In den Jahren 1 bis 8 trägt die Denkmal-AfA einen großen Teil der Rate: Bei 400.000 € Kredit spart sie im zweiten Jahr 1.047 € im Monat, weil jeder abgesetzte Euro 44,31 % Steuer spart.[F-7I-01][F-TAX-04] Als Angestellte oder Angestellter können Sie den Verlust ab dem zweiten Jahr als Freibetrag eintragen lassen; dann kommt die Wirkung monatlich mit dem Gehalt an, im ersten Jahr erst mit dem Steuerbescheid.[F-LOSS-02][F-LOSS-03] Die Einzelheiten stehen unter Lohnsteuer-Freibetrag und Wann die Steuerersparnis ankommt.

Nach 12 Jahren ist der Sanierungsanteil abgeschrieben. Übrig bleibt die lineare AfA auf die Altbausubstanz.[F-7I-01][F-AFA-01] Die Steuerwirkung fällt fast weg, und aus einem Saldo von −26 € im Monat werden −1.021 €. Diese Zahl muss in Ihrem Haushalt Platz haben, nicht die der ersten Jahre. Die Restschuld beträgt nach 12 Jahren noch 278.608 €. Ein Verkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei, sein Ergebnis hängt aber am Preis, den Sie dann erzielen.[F-23-01]

Wie sich Rate und Restschuld bei anderem Zins oder anderer Tilgung verändern, rechnet der Annuitätenrechner. Ob sich die Wohnung gegenüber einem ETF lohnt, zeigt Immobilie oder ETF nach Steuern.

Verdienen Sie gemeinsam 150.000 € und werden zusammen veranlagt, wird das Einkommen rechnerisch auf beide verteilt. Der Verlust aus der Wohnung (28.366 € im zweiten Jahr) senkt das gemeinsame zvE dann unter die Grenze von 149.938 €, ab der bei Paaren Soli anfällt, und in den Bereich unter 42 %.[F-TAX-01][F-TAX-02] Jeder Euro Verlust spart deshalb im Schnitt nur 41,01 % statt 44,31 % bei Ledigen, und die Wohnung kostet mehr aus eigener Tasche.

Bei 400.000 € Kredit liegt der Unterschied im zweiten Jahr bei 78 € im Monat. Sinkt das gemeinsame Einkommen vorübergehend, etwa durch Elternzeit, sinkt auch die Steuerwirkung; Rate und Kosten bleiben.

Zins und Tilgung bilden zusammen die gleichbleibende Rate; mit den Jahren sinkt der Zinsanteil und die Tilgung steigt. Absetzbar sind Zinsen und laufende Kosten, nicht die Tilgung.[F-GEN-01] In Jahr 13 ist die Denkmal-AfA ausgelaufen; die Steuerwirkung fällt von +1.047 € auf +52 € im Monat, während Rate und Kosten gleich bleiben.[F-7I-01]

Mit 3 % statt 2 % Anfangstilgung steigt die Rate auf 2.267 €. Der Saldo im zweiten Jahr sinkt auf −368 €, dafür beträgt die Restschuld nach 12 Jahren nur noch 217.911 € statt 278.608 €.

Brutto oder zu versteuerndes Einkommen?

Die Tabellen rechnen mit dem zu versteuernden Einkommen (zvE). Es liegt unter dem Bruttogehalt, weil unter anderem Beiträge zur Altersvorsorge als Sonderausgaben abgezogen sind; Ihr zvE steht im Steuerbescheid.[F-MED-02]

Zählt die Miete als Einkommen?

Steuerlich ja: Die Miete ist Einnahme, Zinsen, Kosten und AfA werden abgezogen, und ein Verlust mindert das Gehalt.[F-LOSS-01] Wie eine Bank Mieteinnahmen in ihrer Haushaltsrechnung ansetzt, legt jede Bank selbst fest.[F-KRED-02]

Wie viel Kredit ist bei 150.000 € zu viel?

Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. Rechnerisch steigt die Zuzahlung in Jahr 13 mit jeden weiteren 100.000 € Kredit um rund 255 € im Monat. Ob Ihr Haushalt das trägt, entscheidet Ihre übrige Ausgabenseite.

Brauche ich Eigenkapital?

In dieser Rechnung zahlen Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital. Ob eine Bank auch diese finanziert, entscheidet sie nach ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung.[F-KRED-01]

Gilt das auch für eine Bestandswohnung?

Mit linearer AfA von 2 % statt Denkmal-AfA ist die Steuerwirkung viel kleiner. Dieselbe Wohnung als Bestand kostet im zweiten Jahr −690 € im Monat statt −26 €.[F-AFA-01] Den Vergleich der Abschreibungswege zeigt Steuern sparen mit Immobilien: vier Wege.

• Kaufpreis 5.000 € je m², Kaltmiete 12 € je m² ohne Steigerung, Verwaltung und Rücklage 1,25 € je m² im Monat. Keine Marktdaten, sondern Annahmen.
• Kredit in Höhe des Kaufpreises zu 3,8 % Zins und 2 % Anfangstilgung; die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 % in Bayern, Notar und Grundbuch geschätzt) zahlen Sie aus Eigenkapital, bei 400.000 € sind das 20.000 €.[F-GRE-04][F-GRE-02]
• Aufteilung: 20 % Grundstück, 20 % Altbau, 60 % Sanierungsanteil; Zinsen sind Werbungskosten, der Verlust mindert das Gehalt im selben Jahr.[F-GEN-01][F-LOSS-01]
• Nicht gerechnet: Leerstand, Anschlusszins nach der Zinsbindung, Kirchensteuer. Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, entfällt die Verrechnung mit dem Gehalt.[F-15B-01]

1. F-KRED-01

   Die Bank darf einen Immobilienkredit nur vergeben, wenn Sie ihn nach ihrer Prüfung voraussichtlich vertragsgemäß bedienen können.

   § 505a Abs. 1 BGBPrimärtext geprüft

2. F-KRED-02

   Die Bank prüft Einkommen und Ausgaben. Der Wert der Wohnung allein reicht als Begründung nicht; eine feste Obergrenze nach Einkommen steht nicht im Gesetz.

   § 505b Abs. 2 BGBPrimärtext geprüft

3. F-7I-01

   Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

4. F-AFA-01

   Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.

   § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft

5. F-GEN-01

   Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.

   § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

6. F-LOSS-01

   Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.

   § 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft

7. F-LOSS-02

   Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.

   § 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft

8. F-LOSS-03

   Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.

   § 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft

9. F-GRE-04

   Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %.

   § 11 Abs. 1 GrEStG; absence of a Bavarian rate law secondaryteils Primärtext, teils Sekundärbeleg

10. F-GRE-02

    Rechnen Sie für Notar und Grundbuch grob mit 1,5 bis 2 %.

    GNotKG-Gebührentabellen, nicht nachgerechnetSchätzung

11. F-TAX-04

    Jeder zusätzlich abgesetzte Euro spart bei Spitzenverdienern rund 44 bis 49 Cent.

    Rechnung: t·(1.055+k)/(1+t·k); Kirchensteuer abziehbar nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGRechnung auf Basis geprüfter Normen

12. F-GEN-02

    Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.

    § 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

13. F-15B-01

    Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.

    § 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft

14. F-23-01

    Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.

    § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

15. F-MED-02

    Beiträge zum Versorgungswerk sind bis zum Höchstbetrag voll als Sonderausgaben abziehbar.

    § 10 Abs. 1 Nr. 2 a, Abs. 3 S. 1–2 EStGteils Primärtext, teils Sekundärbeleg

16. F-TAX-01

    2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.

    § 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft

17. F-TAX-02

    Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).

    SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft

Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode