Immobilie oder ETF nach Steuern bei 42 % Spitzensteuersatz

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Immobilie oder ETF nach Steuern bei 42 % Spitzensteuersatz“, Stand 12.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/immobilie-oder-etf-nach-steuern/

Ein fairer Vergleich gibt beiden Seiten dasselbe Geld. Auf der ETF-Seite wird das Eigenkapital der Wohnung angelegt, und in jedem Jahr, in dem die Wohnung Geld kostet, fließt derselbe Betrag in den ETF. Bringt die Wohnung in einem Jahr Geld, fließt der Überschuss auf der Wohnungsseite ebenfalls in einen ETF. Alle Werte sind Annahmen, keine Prognosen.

Grunderwerbsteuer nach bayerischem Satz; Notar und Grundbuch sind geschätzt.[F-GRE-04][F-GRE-02]

In den ersten 12 Jahren senkt der steuerliche Verlust aus der Vermietung, vor allem durch die Denkmal-AfA, die Steuer um 124.150 €.[F-7I-01] Danach ist der Sanierungsanteil abgeschrieben, die Mieteinnahmen werden voll versteuert, und die Wohnung kostet in den Jahren 13 bis 20 zusammen 10.996 € Steuer. Ab Jahr 9 kostet die Wohnung nach Miete und Steuer jedes Jahr Geld. Was nach Jahr 12 passiert, rechnet das Beispiel Was nach 12 Jahren Denkmal-AfA passiert im Detail.

Die Wohnung verhält sich über 20 Jahre nicht gleich. Solange die Denkmal-AfA mit 9 % läuft, deckt die Steuerwirkung einen großen Teil der Rate; danach kehrt sich das Vorzeichen um.[F-7I-01]

Die Tilgung ist kein Verlust, sie baut Vermögen auf und steckt im Ergebnis als geringere Restschuld. Für den Haushalt zählt aber der Saldo der dritten Phase: −845 € im Monat über acht Jahre.

Die Wohnung arbeitet mit 90 % Fremdkapital zu 3,8 %. Jeder Prozentpunkt Wertentwicklung wirkt deshalb auf den ganzen Kaufpreis, nicht nur auf das Eigenkapital. Umgekehrt verliert die Wohnung, wenn sie nach 20 Jahren weniger wert ist als angenommen. Welche Zeile und Spalte zutrifft, weiß niemand vorher.

Mieteinnahmen

Zum persönlichen Grenzsteuersatz, hier 44,31 % mit Soli. Zinsen und AfA werden abgezogen; ein Verlust mindert das Gehalt im selben Jahr.[F-GEN-01][F-LOSS-01][F-TAX-04] Die AfA spart höchstens den Grenzsteuersatz.[F-GEN-02]

Verkauf der Wohnung

Nach zehn Jahren steuerfrei; davor wird die abgesetzte AfA dem Gewinn hinzugerechnet.[F-23-01][F-23-02] Mehr dazu unter Spekulationsfrist.

ETF-Erträge

Abgeltungsteuer 25 % plus 5,5 % Soli, unabhängig vom Einkommen.[F-IETF-01][F-IETF-02] Bei Aktien-ETFs sind 30 % der Erträge steuerfrei, die Belastung beträgt damit 18,46 % des Gewinns.[F-IETF-03]

Vorabpauschale

Thesaurierende ETFs werden jährlich mit einem Teil des Basiszinses besteuert; beim Verkauf wird das angerechnet.[F-IETF-04][F-IETF-05] Die Rechnung setzt die ganze Steuer erst beim Verkauf an; das begünstigt den ETF leicht.

Sparer-Pauschbetrag

1.000 € Kapitalerträge im Jahr bleiben steuerfrei.[F-IETF-06] Nicht eingerechnet, weil er meist schon durch andere Anlagen genutzt wird.

Der Steuervorteil der Wohnung liegt also in zwei Dingen: Die AfA verschiebt Steuer in die Zukunft, und der Wertzuwachs bleibt nach zehn Jahren steuerfrei. Der ETF zahlt dafür einen festen, niedrigeren Satz auf seine Gewinne. Wie die Denkmal-AfA gegen andere Abschreibungen abschneidet, zeigt Steuern sparen mit Immobilien: vier Wege.

Ist die Immobilie steuerlich besser als ein ETF?

Bei hohem Grenzsteuersatz wirkt die AfA stark, und der Verkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei.[F-23-01] Der ETF zahlt auf Gewinne 18,46 %. Ob das reicht, entscheidet die Wertentwicklung, wie die Tabelle zeigt.

Was ändert ein höherer Kreditzins?

Mit 4,8 % statt 3,8 % Zins schrumpft der Vorsprung der Wohnung bei 1 % Wertentwicklung und 6 % ETF-Rendite von +92.277 € auf +35.316 €. Die höheren Zinsen sind zwar Werbungskosten, sparen aber nur den Grenzsteuersatz.[F-GEN-01][F-GEN-02]

Und wenn die Wohnung an Wert verliert?

Bei −1 % im Jahr liegt der Gleichstand bei 1,7 % ETF-Rendite. Darüber liegt der ETF vorn.

Welche Rolle spielt die Kirchensteuer?

Sie ist hier nicht gerechnet. Auf der Wohnungsseite erhöht sie den Grenzsteuersatz und damit die Wirkung der AfA; beim ETF mindert sie die Abgeltungsteuer um ein Viertel der Kirchensteuer.[F-TAX-04][F-IETF-01]

• Leerstand, Mietausfall, Sonderumlagen und Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung sind nicht eingerechnet; beim ETF keine Kursverluste kurz vor dem Verkauf.
• Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.[F-15B-01]
• Die Wohnung ist nicht jederzeit teilweise verkäuflich, ein ETF schon.
• Eigene Mietrenditen rechnet der Mietrendite-Rechner.

1. F-7I-01

   Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

2. F-AFA-01

   Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.

   § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft

3. F-GEN-01

   Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.

   § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

4. F-GEN-02

   Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.

   § 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

5. F-LOSS-01

   Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.

   § 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft

6. F-23-01

   Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.

   § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

7. F-23-02

   Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.

   § 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft

8. F-GRE-04

   Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %.

   § 11 Abs. 1 GrEStG; absence of a Bavarian rate law secondaryteils Primärtext, teils Sekundärbeleg

9. F-GRE-02

   Rechnen Sie für Notar und Grundbuch grob mit 1,5 bis 2 %.

   GNotKG-Gebührentabellen, nicht nachgerechnetSchätzung

10. F-TAX-04

    Jeder zusätzlich abgesetzte Euro spart bei Spitzenverdienern rund 44 bis 49 Cent.

    Rechnung: t·(1.055+k)/(1+t·k); Kirchensteuer abziehbar nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGRechnung auf Basis geprüfter Normen

11. F-IETF-01

    Kapitalerträge werden mit einem festen Satz von 25 % besteuert (Abgeltungsteuer).

    § 32d Abs. 1 S. 1, 3 EStGPrimärtext geprüft

12. F-IETF-02

    Auf die Abgeltungsteuer kommen immer 5,5 % Solidaritätszuschlag, ohne Freigrenze.

    § 3 Abs. 1 Nr. 5 SolZG 1995; § 4 S. 1, 4 SolZG 1995Primärtext geprüft

13. F-IETF-03

    Bei Aktien-ETFs im Privatvermögen sind 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung).

    § 20 Abs. 1 S. 1 InvStGPrimärtext geprüft

14. F-IETF-04

    Auch thesaurierende ETFs werden jährlich über die Vorabpauschale besteuert; sie ist durch den tatsächlichen Wertzuwachs begrenzt.

    § 16 Abs. 1, § 18 Abs. 1, 4 InvStGPrimärtext geprüft

15. F-IETF-05

    Beim Verkauf werden die bereits versteuerten Vorabpauschalen vom Gewinn abgezogen.

    § 19 Abs. 1 S. 3–4 InvStGPrimärtext geprüft

16. F-IETF-06

    Kapitalerträge bis 1.000 € im Jahr (Ehepaare 2.000 €) bleiben steuerfrei.

    § 20 Abs. 9 S. 1–2 EStGPrimärtext geprüft

17. F-15B-01

    Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.

    § 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft

Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode