Kurz gesagt
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig; danach ist er steuerfrei. Innerhalb der Frist werden die Anschaffungskosten um alle abgesetzten Abschreibungen gemindert, auch die Denkmal-AfA. Die abgesetzte AfA erhöht deshalb den steuerpflichtigen Gewinn.[F-23-01][F-23-02]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Spekulationsfrist (§ 23 EStG)“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/spekulationsfrist/
Einzelheiten
- Frist
- Zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung; gezählt nach Sekundärbelegen von Notartermin zu Notartermin.[F-23-01][F-23-03]
- AfA-Hinzurechnung
- Abschreibungen, erhöhte Absetzungen und Sonder-AfA mindern die Anschaffungskosten.[F-23-02]
- Eigennutzung
- Ausgenommen bei ausschließlicher Selbstnutzung oder Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren.[F-23-01]
- Freigrenze
- Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei.[F-23-04]
- Keine Nachholung
- Nicht genutzte Denkmal-AfA lässt sich nach unserer Auslegung im Verkaufsjahr nicht nachholen.[F-7I-18]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Verkauf nach 8 Jahren zum Einstandspreis
- Begünstigte Sanierungskosten
- 250.000 €
- Verkaufspreis
- gleich dem Kaufpreis (kein Wertzuwachs)
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Denkmal-AfA in den Jahren 1 bis 8 | 180.000 € |
| Steuerwirkung dieser AfA (jährlich) | 79.758 € |
| Veräußerungsgewinn allein durch die AfA | 180.000 € |
| Steuer auf diesen Gewinn im Verkaufsjahr | 81.409 € |
Wer innerhalb der zehn Jahre verkauft, versteuert die abgesetzte AfA als Gewinn: Hier stehen 79.758 € jährlich verteilter Steuerwirkung 81.409 € Steuer im Verkaufsjahr gegenüber, weil der Gewinn in einem Jahr auf das Einkommen trifft.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-23-01
Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-03
Die 10 Jahre zählen von Notartermin zu Notartermin.
ständige BFH-Rechtsprechung; Wortlaut § 23: „Anschaffung und Veräußerung“Sekundärbeleg, Primärtext ausstehend
- F-23-04
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen (Freigrenze).
§ 23 Abs. 3 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-18
Beim Verkauf innerhalb der 12 Jahre verfällt die restliche Denkmal-AfA. Sie lässt sich nicht im Verkaufsjahr nachholen.
§ 7i, § 7h, § 7 EStG (texts read); § 11a Abs. 2 EStG; § 23 Abs. 3 S. 1, S. 4 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege