Steuern sparen mit Immobilien: vier Wege bei 150.000 €

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Steuern sparen mit Immobilien: vier Wege bei 150.000 €“, Stand 05.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/steuern-sparen-mit-immobilien-vergleich/

Wer eine Wohnung vermietet, zieht die Abschreibung des Gebäudes (AfA) von den Mieteinnahmen ab. Übersteigen Zinsen, Kosten und AfA die Miete, mindert der Verlust das übrige Einkommen im selben Jahr.[F-LOSS-01][F-GEN-01] Das Gesetz kennt dafür vier gängige Wege mit sehr unterschiedlichem Tempo:

Bestandswohnung

Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 2 % im Jahr bei Baujahr 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925, 3 % ab 2023.[F-AFA-01]

Neubau, degressiv

5 % vom jeweiligen Restwert nach § 7 Abs. 5a, wenn Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt.[F-SSI-01][F-SSI-02]

Neubau mit Sonder-AfA

Zusätzlich vier Jahre je 5 % nach § 7b, auf höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. Die Sonder-AfA mindert den Restwert, von dem danach weiter abgeschrieben wird.[F-7B-01][F-SSI-03]

Denkmal

Der bescheinigte Sanierungsanteil wird nach § 7i in 12 Jahren voll abgeschrieben: acht Jahre je 9 %, vier Jahre je 7 %. Der Altbauanteil läuft linear.[F-7I-01][F-AFA-01] Für Häuser im förmlichen Sanierungsgebiet gilt nach § 7h derselbe Satz.[F-AFA-05]

Jede Variante kostet 400.000 €, davon 20 % Grundstück, das nie abgeschrieben wird. Abschreibbar bleiben in allen vier Fällen 320.000 €: beim Neubau und im Bestand das ganze Gebäude, beim Denkmal 240.000 € Sanierungsanteil und 80.000 € Altbausubstanz (Baujahr vor 1925).

Das Denkmal liegt vorn, weil es in 12 Jahren 264.000 € abschreibt, der Neubau mit § 7b 189.544 € und die Bestandswohnung 76.800 €. Jeder Euro AfA spart hier 44,31 Cent, der Grenzsteuersatz mit Soli beträgt 44,31 %.[F-TAX-04][F-GEN-02] Wie viel ein Euro Abzug bei anderen Einkommen wert ist, zeigt das Rechenbeispiel Was ein Euro Abzug wert ist.

Nach 20 Jahren liegt der Neubau mit § 7b noch 17.964 € hinter dem Denkmal, nach 12 Jahren waren es 32.989 €. Der Abstand schrumpft, weil der Unterschied vor allem Zeit ist: Die Denkmal-AfA holt die Steuer früher zurück, danach bleibt ihr nur noch die lineare AfA auf die Altbausubstanz. Die Bestandswohnung hat nach 20 Jahren erst 128.000 € von 320.000 € abgeschrieben; der Rest wirkt über weitere Jahrzehnte.

Die Wirkung folgt dem Grenzsteuersatz, nicht der Höhe des Einkommens: Bei 150.000 € und 200.000 € ist sie gleich (116.978 € beim Denkmal), bei 100.000 € wegen der Soli-Milderungszone höher (124.075 €), bei 300.000 € im 45-%-Bereich ebenfalls (124.971 €).[F-MED-04][F-TAX-01] Die Reihenfolge der vier Wege bleibt bei jedem Einkommen dieselbe; sie folgt aus dem Abschreibungstempo.

• Denkmal: Begünstigt sind nur Bauarbeiten nach Ihrem Kaufvertrag, deshalb kauft man vor oder während der Sanierung. Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine erhöhte AfA.[F-7I-03][F-7I-05]
• Neubau mit § 7b: Kauf spätestens im Jahr der Fertigstellung, Baukosten höchstens 5.200 € je m², Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag vor dem 1. Oktober 2029.[F-7B-01][F-7B-02][F-7B-03] Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren zu Wohnzwecken vermietet sein, sonst wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht.[F-7B-04]
• Alle Wege: Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert die abgesetzte AfA als Teil des Gewinns.[F-23-02]
• Steuerwirkung ist kein Geschenk: Jeder Euro AfA spart höchstens den Grenzsteuersatz, die Wohnung selbst muss sich über Preis und Miete tragen.[F-GEN-02]

Im ersten Jahr bringt der Neubau mit § 7b die größte Wirkung (14.179 € gegen 10.457 € beim Denkmal). Ab Jahr 7 liegt das Denkmal in der Summe vorn, weil seine 9 % acht Jahre lang laufen, die Sonder-AfA aber nur vier.[F-7I-01][F-7B-01] Das Tempo zählt vor allem dann, wenn das Einkommen in den nächsten Jahren hoch ist und später sinkt, etwa vor dem Ruhestand: Eine frühe Abschreibung trifft dann den höheren Grenzsteuersatz. Wer die Wohnung Jahrzehnte hält, dem bleibt beim Bestand und beim degressiven Neubau noch Abschreibung für die Zeit nach Jahr 20.

Welcher Weg im Einzelfall trägt, entscheiden aber Preis, Miete und Lage, nicht die AfA allein. Eine Abschreibung gibt höchstens den Grenzsteuersatz zurück.[F-GEN-02]

Lassen sich Denkmal-AfA und § 7b kombinieren?

Nein. Für dasselbe Wirtschaftsgut gibt es erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen nur nach einer Vorschrift.[F-SSI-04] § 7b setzt außerdem eine neue Wohnung voraus.[F-7B-01]

Wie viel Steuer spart eine vermietete Wohnung im Jahr?

Im Beispiel im ersten Jahr zwischen 2.836 € (Bestand) und 14.179 € (Neubau mit § 7b). Maßgeblich sind die Höhe der Abschreibung und Ihr Grenzsteuersatz.

Gilt das auch, wenn ich selbst einziehe?

Für ein selbst genutztes Denkmal gibt es statt § 7i den Abzug nach § 10f: zehn Jahre je 9 % wie Sonderausgaben.[F-10F-01] Die Sonder-AfA nach § 7b verlangt dagegen zehn Jahre Vermietung.[F-7B-04]

Wann kommt die Ersparnis an?

Im ersten Jahr mit dem Steuerbescheid, ab dem Folgejahr über einen Lohnsteuer-Freibetrag monatlich mit dem Gehalt.[F-LOSS-02][F-LOSS-03] Die Einzelheiten zeigt Wann die Steuerersparnis ankommt.

Was passiert beim Denkmal nach 12 Jahren?

Der Sanierungsanteil ist abgeschrieben; im Beispiel bleiben 2.000 € lineare AfA im Jahr auf die Altbausubstanz. Mehr dazu in Was nach 12 Jahren Denkmal-AfA passiert.

Der Vergleich hält alles außer der AfA gleich. Miete, Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Kaufnebenkosten wirken in allen vier Fällen ähnlich und fehlen hier; ebenso unterschiedliche Quadratmeterpreise von Denkmal, Neubau und Bestand. Ist ein Kauf als Steuerstundungsmodell konzipiert, entfällt die Verrechnung mit dem Gehalt.[F-15B-01] Die Aufteilung des Kaufpreises verändert das Ergebnis stark; das zeigt die Beispielrechnung zur Kaufpreisaufteilung. Eigene Werte rechnet der AfA-Rechner.

1. F-7I-01

   Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

2. F-7I-03

   Nur Bauarbeiten, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden, sind für Sie als Käufer begünstigt. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.

   § 7i Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft

3. F-7I-05

   Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.

   § 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft

4. F-AFA-01

   Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.

   § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft

5. F-AFA-05

   Für Häuser im förmlichen Sanierungsgebiet gilt dieselbe Abschreibung nach § 7h.

   § 7h Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft

6. F-SSI-01

   Neue Mietwohnungen mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 dürfen jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert abschreiben.

   § 7 Abs. 5a S. 1–2, 4 EStGPrimärtext geprüft

7. F-SSI-02

   Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist erlaubt; dann wird der Restwert über die Restnutzungsdauer verteilt.

   § 7 Abs. 5a S. 7–8 EStGPrimärtext geprüft

8. F-SSI-03

   Die Sonder-AfA ist kein Zusatzvolumen: Sie mindert den Restwert, von dem später weiter abgeschrieben wird.

   § 7a Abs. 9 EStGPrimärtext geprüft

9. F-7B-01

   Neubau-Sonder-AfA: 4 Jahre je 5 %, aber höchstens auf 4.000 € pro m² Wohnfläche.

   § 7b Abs. 1 S. 1–2, Abs. 3 Nr. 1–2 EStGPrimärtext geprüft

10. F-7B-02

    Über 5.200 € Baukosten pro m² gibt es die Sonder-AfA gar nicht.

    § 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStGPrimärtext geprüft

11. F-7B-03

    Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt sein, und das Haus braucht EH40 mit QNG-Siegel.

    § 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1–2, Abs. 5 EStGPrimärtext geprüft

12. F-7B-04

    Die Wohnung muss 10 Jahre lang (Kaufjahr plus 9) zu Wohnzwecken vermietet werden, sonst wird die Sonder-AfA zurückgenommen.

    § 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 3, Abs. 4 S. 1 Nr. 1–2, S. 2–3 EStGPrimärtext geprüft

13. F-23-02

    Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.

    § 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft

14. F-GEN-01

    Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.

    § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

15. F-GEN-02

    Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.

    § 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

16. F-LOSS-01

    Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.

    § 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft

17. F-15B-01

    Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.

    § 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft

18. F-TAX-04

    Jeder zusätzlich abgesetzte Euro spart bei Spitzenverdienern rund 44 bis 49 Cent.

    Rechnung: t·(1.055+k)/(1+t·k); Kirchensteuer abziehbar nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGRechnung auf Basis geprüfter Normen

19. F-TAX-01

    2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.

    § 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft

20. F-MED-04

    In der Soli-Übergangszone kostet jeder zusätzliche Euro rund 47 Cent Steuer, mehr als bei deutlich höheren Einkommen.

    SolZG § 4 S. 2; Rechnung auf Basis von F-TAX-01/02Rechnung auf Basis geprüfter Normen

21. F-SSI-04

    Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen gibt es für dasselbe Wirtschaftsgut nur nach einer Vorschrift; Denkmal-AfA und § 7b lassen sich nicht stapeln.

    § 7a Abs. 5 EStGPrimärtext geprüft

22. F-10F-01

    Selbstnutzer setzen 10 Jahre je 9 % als Sonderausgaben ab, insgesamt 90 %.

    § 10f Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft

23. F-LOSS-02

    Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.

    § 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft

24. F-LOSS-03

    Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.

    § 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft

Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode