Kurz gesagt
Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes gleichmäßig über die Nutzungsdauer: 2,5 % im Jahr bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % bei Fertigstellung danach. Beim Denkmal gilt sie für die Altbausubstanz.[F-AFA-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Lineare Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/gebaeude-afa-linear/
Einzelheiten
- Sätze
- 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925 bis 2022), 3 % (ab 2023).[F-AFA-01]
- Nicht abschreibbar
- Grund und Boden.[F-AFA-01]
- Beim Denkmal
- Gilt für die Altbausubstanz, während der Sanierungsanteil nach § 7i abgeschrieben wird.[F-7I-02][F-AFA-01]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Lineare Gebäude-AfA auf 200.000 €
- Bemessungsgrundlage
- 200.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 120.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Satz | AfA pro Jahr | Steuerwirkung pro Jahr | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|---|
| 2 % | 4.000 € | 1.789 € | 50 Jahre |
| 2,5 % | 5.000 € | 2.259 € | 40 Jahre |
| 3 % | 6.000 € | 2.729 € | 33 Jahre |
Die Altbausubstanz bringt bei 2,5 % nur 5.000 € Abschreibung im Jahr, die Denkmal-AfA auf denselben Betrag 18.000 €.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 7 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
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