Altbausubstanz und Sanierungsanteil

Kurz gesagt

Beim Kauf einer sanierten Denkmalwohnung besteht der Preis aus drei Teilen. Der Sanierungsanteil, also die begünstigten Baukosten, wird nach § 7i mit 9 % und 7 % abgeschrieben. Die Altbausubstanz wird linear abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % im Jahr. Der Anteil für Grund und Boden wird gar nicht abgeschrieben.[F-7I-02][F-AFA-01][F-7I-01]

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Altbausubstanz und Sanierungsanteil“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/altbausubstanz-sanierungsanteil/

Rn. 2

Einzelheiten

Sanierungsanteil: Begünstigt nach § 7i: 12 Jahre, zusammen 100 %.[F-7I-01][F-7I-02]
Altbausubstanz: Linear nach § 7 Abs. 4: 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei 1925 bis 2022, 3 % danach.[F-AFA-01]
Grund und Boden: Nie abschreibbar.[F-AFA-01]
Warum das zählt: Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.[F-AFA-02]

Rn. 3

Rechenbeispiel

Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026

Lineare Gebäude-AfA auf 100.000 €

Bemessungsgrundlage: 100.000 €
Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € (Einzelveranlagung)
Kirchensteuer: keine
Tarif: § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe

Jahresbetrag und Steuerwirkung nach Satz
Satz	AfA pro Jahr	Steuerwirkung pro Jahr	Abschreibungsdauer
2 %	2.000 €	886 €	50 Jahre
2,5 %	2.500 €	1.108 €	40 Jahre
3 %	3.000 €	1.329 €	33 Jahre

Die Altbausubstanz bringt bei 2,5 % nur 2.500 € Abschreibung im Jahr, die Denkmal-AfA auf denselben Betrag 9.000 €.

Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode

Rn. 4

Rechtsgrundlage

§ 7i EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
§ 7 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)

Rn. 5

Belege

F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft

Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege

Rn. 6