Kurz gesagt
Die Kaufpreisaufteilung ordnet den Preis einer Immobilie dem Grund und Boden und dem Gebäude zu, beim Denkmal zusätzlich dem Sanierungsanteil. Sie bestimmt die Abschreibung, weil Grund und Boden nicht abschreibbar ist. Eine vertragliche Aufteilung gilt, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt; die Arbeitshilfe des Finanzministeriums bindet die Gerichte nicht.[F-AFA-02][F-AFA-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Kaufpreisaufteilung“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/kaufpreisaufteilung/
Einzelheiten
- Rechtsprechung
- BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19: Die BMF-Arbeitshilfe ist für Gerichte nicht bindend; eine vertragliche Aufteilung ist maßgeblich, wenn sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt.[F-AFA-02]
- Wirkung
- Jeder Euro, der dem Grund und Boden zugeordnet wird, fällt aus der Abschreibung.[F-AFA-01]
- Denkmal
- Beim Denkmal entscheidet die Aufteilung zusätzlich, wie viel auf den mit 9 % begünstigten Sanierungsanteil entfällt.[F-7I-02]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Kaufpreis 400.000 €: Wirkung des Grundstücksanteils
- Kaufpreis
- 400.000 €
- Sanierungsanteil (§ 7i)
- 60 % = 240.000 €
- Altbausubstanz
- 2,5 % linear (Baujahr vor 1925)
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Grundstücksanteil | Grund und Boden | Altbausubstanz | AfA 12 Jahre | Steuerwirkung 12 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| 10 % | 40.000 € | 120.000 € | 276.000 € | 122.296 € |
| 15 % | 60.000 € | 100.000 € | 270.000 € | 119.637 € |
| 20 % | 80.000 € | 80.000 € | 264.000 € | 116.978 € |
| 25 % | 100.000 € | 60.000 € | 258.000 € | 114.320 € |
Jeder Prozentpunkt mehr Grundstücksanteil kostet hier rund 532 € Steuerwirkung über 12 Jahre, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
Belege
- F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
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