Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG)

Kurz gesagt

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten belegt, dass ein vermietetes Gebäude voraussichtlich kürzer nutzbar ist, als § 7 Abs. 4 EStG unterstellt, etwa weniger als 50 Jahre bei Baujahr 1925 bis 2022. Dann darf nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden, also schneller. Die Methode ist frei, das Gutachten muss aber auf den Zustand des konkreten Gebäudes eingehen.[F-RND-01][F-RND-03][F-RND-04]

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG)“, Stand 16.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/restnutzungsdauer-gutachten/

Rn. 2

Einzelheiten

Gesetzliche Nutzungsdauer: Ohne Nachweis gelten feste Sätze: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für Baujahre 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer lässt sich geltend machen, wenn sie unter 40, 50 oder 33 Jahren liegt.[F-AFA-01][F-RND-01]
Was Nutzungsdauer heißt: Der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seinem Zweck entsprechend genutzt werden kann. Sie hängt an technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Beschränkungen; ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, kann sich der Vermieter auf sie berufen.[F-RND-02][F-RND-03]
Nachweis: Die kürzere Nutzungsdauer muss der Vermieter darlegen und nachweisen; es ist sein Wahlrecht. Verlangt wird keine Gewissheit, sondern größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Das Finanzamt darf die Schätzung nur verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Rahmens liegt.[F-RND-03]
Welche Gutachten genügen: Jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist, auch die Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung; ein Bausubstanzgutachten ist nicht nötig. Der bloße Verweis auf die Modellwerte der Verordnung reicht aber nicht: Das Gutachten muss sich mit Modernisierungen, Instandsetzungen und dem Zustand des Objekts befassen.[F-RND-03][F-RND-04]
Verwaltungsauffassung: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit weitergehenden Anforderungen an solche Gutachten ist mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben worden. Maßgeblich sind das Gesetz und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.[F-RND-05]
Denkmal-AfA im Vergleich: Die Denkmal-AfA braucht kein Nutzungsdauer-Gutachten, sondern eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, und schreibt die begünstigten Sanierungskosten in 12 Jahren ab: acht Jahre je 9 %, dann vier Jahre je 7 %. Den Altbauanteil eines Denkmals schreiben Sie linear nach § 7 Abs. 4 ab.[F-7I-01][F-AFA-01]
Verkauf: Schneller abschreiben heißt auch: Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren wird mehr abgesetzte AfA dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet. Und jeder abgeschriebene Euro spart höchstens den Grenzsteuersatz.[F-23-02][F-GEN-02]

Rn. 3

Rechenbeispiel

Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026

100.000 € abschreibbarer Gebäudewert: die ersten 12 Jahre

Abschreibbarer Gebäudewert: 100.000 € (ohne Grund und Boden)
Beginn: Januar 2027
Restnutzungsdauer laut Gutachten: 30 oder 20 Jahre (Annahmen, kein bestimmtes Gebäude)
Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € (Einzelveranlagung), ohne Kirchensteuer, gleichbleibend

Abschreibung und Steuerwirkung in den ersten 12 Jahren
Abschreibung	je Jahr	in 12 Jahren	Steuerwirkung
gesetzlich, Baujahr 1925 bis 2022 (50 Jahre)	2.000 €	24.000 €	10.634 €
Gutachten: 30 Jahre Restnutzungsdauer (Annahme)	3.333 €	40.000 €	17.724 €
Gutachten: 20 Jahre Restnutzungsdauer (Annahme)	5.000 €	60.000 €	26.586 €
zum Vergleich: Denkmal-AfA (§ 7i)	9.000 €	100.000 €	44.310 €

Denkmal-AfA: die ersten acht Jahre je 9 %, dann vier Jahre je 7 %; die Spalte „je Jahr“ zeigt das erste Jahr. Die Denkmal-AfA gilt nur für bescheinigte Sanierungskosten, nicht für den Altbau; der Vergleich stellt die Sätze auf denselben Betrag.

Eine per Gutachten belegte Restnutzungsdauer von 20 Jahren hebt die Abschreibung von 2 % auf 5 % im Jahr: In 12 Jahren wirken 26.586 € statt 10.634 € (bei 30 Jahren 17.724 €). Die Denkmal-AfA erreicht auf denselben Betrag 44.310 €, schreibt aber nur Sanierungskosten ab.

Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode

Rn. 4

Selbst rechnen

Mit eigenen Zahlen rechnen Sie auf Immobilien-Steuerrechner, einer Website desselben Betreibers; die Rechner laufen in Ihrem Browser.

Rn. 5

Rechtsgrundlage

§ 7 EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
§ 11c EStDV im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19

Rn. 6

Belege

F-RND-01
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, darf nach ihr abgeschrieben werden.
§ 7 Abs. 4 S. 2 EStGPrimärtext geprüft
F-RND-03
Welche Methode das Gutachten nutzt, ist offen; die Nutzungsdauer muss aber mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden können.
BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19, Leitsätze und II.1–2Primärtext geprüft
F-RND-04
Ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung kann genügen, aber nur, wenn es sich mit dem Zustand und den Modernisierungen des konkreten Gebäudes befasst.
BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23, Leitsätze 1–2 und II.1.a)cc)-dd)Primärtext geprüft
F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
F-RND-02
Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seinem Zweck entsprechend genutzt werden kann.
§ 11c Abs. 1 S. 1 EStDVPrimärtext geprüft
F-RND-05
Das BMF-Schreiben von 2023 mit strengen Vorgaben für solche Gutachten ist seit 01.12.2025 aufgehoben.
BMF-Schreiben vom 01.12.2025; Inhalt des Schreibens von 2023 laut BFH IX R 14/23, II.1.a)dd)Primärtext geprüft
F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege

Rn. 7