Kurz gesagt
Für neu gebaute Mietwohnungen gibt es zwei Sonderwege: die degressive AfA von 5 % des Restwerts bei Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 und die Sonderabschreibung nach § 7b mit 5 % über vier Jahre, nur mit Bauantrag 2023 bis September 2029, höchstens 5.200 € Baukosten je Quadratmeter und Effizienzhaus-40-Standard mit QNG.[F-AFA-06][F-7B-01][F-7B-02][F-7B-03]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Neubau-AfA: degressiv und § 7b“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/neubau-afa-vergleich/
Einzelheiten
- Degressiv
- 5 % vom Restbuchwert, Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029.[F-AFA-06]
- § 7b
- 5 % über vier Jahre zusätzlich, bei Bauantrag 1.1.2023 bis 30.9.2029, bis 5.200 € je m², EH40 mit QNG.[F-7B-01][F-7B-02][F-7B-03]
- Denkmal zum Vergleich
- 9 % über acht Jahre, dann 7 % über vier Jahre auf den Sanierungsanteil.[F-7I-01]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Vier Jahre Abschreibung auf 250.000 €
- Bemessungsgrundlage
- 250.000 €
- Wohnfläche (für § 7b)
- 80 m², 3.125 € je m²
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Jahr | Denkmal § 7i | Neubau linear 3 % | degressiv 5 % | degressiv + § 7b |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 22.500 € | 7.500 € | 12.500 € | 25.000 € |
| 2 | 22.500 € | 7.500 € | 11.875 € | 24.375 € |
| 3 | 22.500 € | 7.500 € | 11.281 € | 23.781 € |
| 4 | 22.500 € | 7.500 € | 10.717 € | 23.217 € |
| Steuerwirkung 4 Jahre | 39.879 € | 13.293 € | 20.550 € | 42.705 € |
In den ersten vier Jahren bringt die Denkmal-AfA 39.879 € Steuerwirkung, der Neubau mit degressiver AfA und § 7b 42.705 €.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
Belege
- F-AFA-06
Neubau: bis zu ~10 % im ersten Jahr, aber nur bei engen Bedingungen.
§ 7b EStG; § 7 Abs. 5a EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-01
Neubau-Sonder-AfA: 4 Jahre je 5 %, aber höchstens auf 4.000 € pro m² Wohnfläche.
§ 7b Abs. 1 S. 1–2, Abs. 3 Nr. 1–2 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-02
Über 5.200 € Baukosten pro m² gibt es die Sonder-AfA gar nicht.
§ 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-7B-03
Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt sein, und das Haus braucht EH40 mit QNG-Siegel.
§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1–2, Abs. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege