Denkmal-AfA oder Sonder-AfA nach § 7b: Zahlenvergleich

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Denkmal-AfA oder Sonder-AfA nach § 7b: Zahlenvergleich“, Stand 16.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/denkmal-vs-sonder-afa-7b/

Verglichen werden zwei vermietete Eigentumswohnungen zum selben Kaufpreis, beide im Januar 2027 fertiggestellt. Alle Aufteilungen sind Annahmen; bei einem echten Kauf stehen sie im Kaufvertrag, in der Bescheinigung der Denkmalbehörde und in der Baukostenaufstellung.

Die Denkmal-AfA erfasst nur den bescheinigten Sanierungsanteil: acht Jahre je 9 %, dann vier Jahre je 7 %.[F-7I-01] Der Altbauanteil läuft linear mit 2,5 % im Jahr, Grund und Boden gar nicht.[F-AFA-01] Beim Neubau gibt es zwei Wege für das Gebäude: degressiv mit 5 % vom jeweiligen Restwert, wenn der Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt, oder linear mit 3 %.[F-DVS-01][F-AFA-01] Die Sonder-AfA nach § 7b kommt in beiden Fällen hinzu: vier Jahre bis zu 5 %, gerechnet auf höchstens 4.000 € je Quadratmeter.[F-7B-01][F-DVS-02]

In den ersten vier Jahren holt der Neubau mit § 7b auf: Sonder-AfA und degressive AfA zusammen ergeben im ersten Jahr 30.800 €, das Denkmal 25.400 €. Ab dem fünften Jahr fällt die Sonder-AfA weg, und der Neubau schreibt nur noch 10.884 € ab, Jahr für Jahr etwas weniger. Das Denkmal bleibt bis Jahr 8 bei 25.400 € und sinkt dann auf 20.200 €. Nach Jahr 12 kehrt sich das Bild um: Beim Denkmal läuft nur noch der Altbauanteil mit 2.000 € im Jahr, der Neubau schreibt weiter ab.

Jeder Euro Abschreibung spart höchstens den Grenzsteuersatz; bei 150.000 € sind das mit Soli 44,3 % je Euro.[F-GEN-02][F-TAX-04] Die Tabelle rechnet jedes Jahr einzeln mit gleichbleibendem Einkommen.

Der Vorsprung des Denkmals liegt bei allen vier Einkommen zwischen 40.943 € und 44.191 €. Am größten ist er dort, wo der Grenzsteuersatz am höchsten ist: in der Soli-Milderungszone und im Bereich von 45 %. Er entsteht in den Jahren 5 bis 12, wenn die Sonder-AfA ausgelaufen ist und die Denkmal-AfA noch mit 9 % oder 7 % läuft; in den ersten vier Jahren liegt der Neubau vorn. Wer die Wohnung 20 Jahre oder länger hält, sieht einen kleineren Unterschied. Der Zinsvorteil einer früheren Steuerersparnis ist in diesen Summen nicht enthalten.

Der Unterschied liegt weniger im Prozentsatz als in der Bemessungsgrundlage. Beim Denkmal wird der Sanierungsanteil in 12 Jahren vollständig abgeschrieben, hier 260.000 €.[F-7I-01] Beim Neubau deckelt § 7b die Grundlage der Sonder-AfA auf 4.000 € je Quadratmeter, und die degressive AfA nimmt jedes Jahr 5 % von einem kleineren Restwert.[F-7B-01][F-DVS-01] Nach 12 Jahren ist beim Neubau im Beispiel erst 57,0 % des Gebäudewerts abgeschrieben.

Das Ergebnis hängt an den Annahmen. Ein kleinerer Sanierungsanteil verringert den Vorsprung des Denkmals, ein höherer Grundstücksanteil beim Neubau vergrößert ihn. Wie sich die Aufteilung des Kaufpreises auswirkt, zeigt die Beispielrechnung zur Kaufpreisaufteilung; die Regeln für Neubauten fasst der Lexikon-Eintrag Neubau-AfA: degressiv und § 7b zusammen. Eigene Neubau-Zahlen lassen sich mit dem Neubau-Renditerechner und dem AfA-Rechner durchspielen.

§ 7b: Bauantrag und Standard

Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029; Gebäude als Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das QNG-Siegel.[F-7B-03]

§ 7b: Baukostenobergrenze

Höchstens 5.200 € Anschaffungs- oder Herstellungskosten je m² Wohnfläche. Steigen die Kosten in den ersten drei Jahren durch nachträgliche Kosten darüber, entfällt die Sonder-AfA rückwirkend.[F-7B-02]

§ 7b: zehn Jahre Vermietung

Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet sein. Sonst, oder bei einem steuerfreien Verkauf in dieser Zeit, wird die Sonder-AfA auch in bestandskräftigen Bescheiden rückgängig gemacht.[F-7B-04]

Denkmal: Bescheinigung

Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde keine Denkmal-AfA.[F-7I-05]

Denkmal: Zeitpunkt der Arbeiten

Begünstigt sind für Käufer nur Bauarbeiten nach dem Abschluss des Kaufvertrags.[F-7I-03]

Beide: Verkauf in 10 Jahren

Wer innerhalb von 10 Jahren verkauft, dem wird jede in Anspruch genommene Abschreibung, auch § 7i und § 7b, beim Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet.[F-23-02]

Die Rechnung vergleicht nur die Steuer. Kaufpreis je Quadratmeter, Miete, Instandhaltung und Finanzierung entscheiden mit darüber, welche Wohnung sich rechnet; eine Abschreibung gibt nie mehr zurück als den Grenzsteuersatz auf den abgeschriebenen Betrag.[F-GEN-02]

1. F-7I-01

   Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

2. F-7I-03

   Nur Bauarbeiten, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden, sind für Sie als Käufer begünstigt. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.

   § 7i Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft

3. F-7I-05

   Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.

   § 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft

4. F-AFA-01

   Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.

   § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft

5. F-DVS-01

   Neue Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 dürfen degressiv mit 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt.

   § 7 Abs. 5a S. 1–2, 4, 7–8 EStGPrimärtext geprüft

6. F-DVS-02

   Die Sonder-AfA nach § 7b kommt zur regulären linearen oder degressiven AfA hinzu.

   § 7b Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

7. F-7B-01

   Neubau-Sonder-AfA: 4 Jahre je 5 %, aber höchstens auf 4.000 € pro m² Wohnfläche.

   § 7b Abs. 1 S. 1–2, Abs. 3 Nr. 1–2 EStGPrimärtext geprüft

8. F-7B-02

   Über 5.200 € Baukosten pro m² gibt es die Sonder-AfA gar nicht.

   § 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2, Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStGPrimärtext geprüft

9. F-7B-03

   Der Bauantrag muss vor dem 1.10.2029 gestellt sein, und das Haus braucht EH40 mit QNG-Siegel.

   § 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1–2, Abs. 5 EStGPrimärtext geprüft

10. F-7B-04

    Die Wohnung muss 10 Jahre lang (Kaufjahr plus 9) zu Wohnzwecken vermietet werden, sonst wird die Sonder-AfA zurückgenommen.

    § 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 3, Abs. 4 S. 1 Nr. 1–2, S. 2–3 EStGPrimärtext geprüft

11. F-23-02

    Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.

    § 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft

12. F-GEN-02

    Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.

    § 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

13. F-TAX-04

    Jeder zusätzlich abgesetzte Euro spart bei Spitzenverdienern rund 44 bis 49 Cent.

    Rechnung: t·(1.055+k)/(1+t·k); Kirchensteuer abziehbar nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGRechnung auf Basis geprüfter Normen

Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode