Bei 400.000 € Kaufpreis und 150.000 € Einkommen (ledig) reicht die Steuerwirkung der Abschreibung über 12 Jahre je nach Aufteilung von 101.913 € (25 % Grund und Boden, 50 % Sanierungsanteil) bis 134.702 € (10 % Grund und Boden, 70 % Sanierungsanteil). Die Aufteilung im Vertrag entscheidet über rund 32.789 €.[F-AFA-02][F-AFA-01][F-7I-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Kaufpreisaufteilung: Beispielrechnung“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/kaufpreisaufteilung-beispielrechnung/
Die Matrix
| Sanierungsanteil | Grund 10 % | Grund 15 % | Grund 20 % | Grund 25 % |
|---|---|---|---|---|
| 50 % | 109.889 € | 107.230 € | 104.572 € | 101.913 € |
| 60 % | 122.296 € | 119.637 € | 116.978 € | 114.320 € |
| 70 % | 134.702 € | 132.044 € | 129.385 € | 126.727 € |
| Sanierungsanteil | Grund 10 % | Grund 15 % | Grund 20 % | Grund 25 % |
|---|---|---|---|---|
| 50 % | 248.000 € | 242.000 € | 236.000 € | 230.000 € |
| 60 % | 276.000 € | 270.000 € | 264.000 € | 258.000 € |
| 70 % | 304.000 € | 298.000 € | 292.000 € | 286.000 € |
Rechtslage
- Vertragliche Aufteilung
- Maßgeblich, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt; die Arbeitshilfe des BMF bindet Gerichte nicht (BFH IX R 26/19).[F-AFA-02]
- Sätze
- 9 % und 7 % auf den Sanierungsanteil, 2,5 % linear auf Altbausubstanz vor 1925, nichts auf Grund und Boden.[F-7I-01][F-AFA-01]
Belege und Methode
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-02
Wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, bestimmt die Höhe der Abschreibung.
BFH 21.07.2020, IX R 26/19Primärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-06
Die Bescheinigung bestätigt die Denkmalseite. Welche Kosten steuerlich zählen, entscheidet trotzdem das Finanzamt.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 5.2 (Pflichthinweis) und Nr. 6.1Primärtext geprüft
Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode
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