Im Jahr der Fertigstellung kommt die Wirkung der Denkmal-AfA erst mit dem Steuerbescheid im Folgejahr: Im Beispiel (250.000 € Sanierungsanteil, 150.000 € Einkommen, Fertigstellung 2027) sind das 9.970 €. Ab 2028 kann ein Lohnsteuer-Freibetrag die Wirkung auf die Monate verteilen, rund 831 € mehr netto pro Monat.[F-LOSS-03][F-LOSS-02]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Wann die Steuerersparnis ankommt“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/wann-kommt-die-steuerersparnis/
Zeitplan für Angestellte
| Jahr | Denkmal-AfA | Steuerwirkung | über den Bescheid | über den Freibetrag | pro Monat |
|---|---|---|---|---|---|
| 2027 | 22.500 € | 9.970 € | 9.970 € (Auszahlung 2028) | – | – |
| 2028 | 22.500 € | 9.970 € | – | 9.970 € | 831 € |
| 2029 | 22.500 € | 9.970 € | – | 9.970 € | 831 € |
| 2030 | 22.500 € | 9.970 € | – | 9.970 € | 831 € |
Die Regel dahinter
Die Abschreibung beginnt im Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen ist.[F-7I-14] Verluste aus Vermietung dürfen als Freibetrag im Lohnsteuerabzug eingetragen werden, soweit § 37 Abs. 3 EStG es zulässt.[F-LOSS-02] Für ein Gebäude zählen sie dort aber erst für Kalenderjahre nach der Anschaffung oder Fertigstellung; die Ausnahme für § 7b gilt nicht für § 7i.[F-LOSS-03]
Vorfinanzieren
Die Steuerwirkung des ersten Jahres, hier 9.970 €, muss bis zum Bescheid aus eigenen Mitteln getragen werden. Danach verrechnet der Freibetrag den Verlust laufend mit dem Gehalt.[F-LOSS-01]
Belege und Methode
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-02
Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.
§ 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft
- F-LOSS-03
Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.
§ 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-14
Die Abschreibung beginnt erst im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStGPrimärtext geprüft
Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode
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