Denkmal ohne Eigenkapital: 100 % finanziert, in Zahlen

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Denkmal ohne Eigenkapital: 100 % finanziert, in Zahlen“, Stand 16.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/denkmal-ohne-eigenkapital/

Ohne Eigenkapital heißt: Der Kredit deckt Kaufpreis und Nebenkosten, zusammen 420.000 €. Die Zinsen sind Werbungskosten und erhöhen den steuerlichen Verlust, der das Gehalt im selben Jahr mindert.[F-GEN-01][F-LOSS-01] Der Vergleich mit 20 % Eigenkapital zeigt, was diese Steuerwirkung ausgleicht und was nicht.

Die Vollfinanzierung zahlt über 20 Jahre 56.226 € mehr Zinsen. Davon holt die Steuer nur einen Teil zurück, denn jeder Euro Zins spart höchstens den Grenzsteuersatz.[F-GEN-02] Das Eigenkapital der zweiten Variante (100.000 €) ist dafür gebunden und steht nicht anders zur Verfügung.

Im Jahr der Fertigstellung kommt die Steuerwirkung erst mit dem Steuerbescheid; ein Lohnsteuer-Freibetrag ist erst ab dem Folgejahr möglich.[F-LOSS-02][F-LOSS-03] Bei voller Finanzierung müssen Sie im ersten Jahr 14.040 € aus dem laufenden Einkommen vorstrecken; die Erstattung von 13.929 € folgt im Jahr darauf. Wie sich das zeitlich verteilt, zeigt Wann die Steuerersparnis ankommt.

Wer während der Sanierung kauft, zahlt vorher schon Zinsen auf die nach Baufortschritt ausgezahlten Raten; diese Bauzeitzinsen sind hier nicht eingerechnet.

Ob und zu welchem Zins eine Bank ohne Eigenkapital finanziert, entscheidet sie nach ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung von Einkommen und Ausgaben; der Wert der Wohnung allein trägt die Entscheidung nicht.[F-KRED-01][F-KRED-02] Die Tabelle zeigt, was ein Aufschlag kosten würde. Die Aufschläge sind Szenarien, keine Marktdaten.

Wie viel Kredit bei 150.000 € Einkommen überhaupt tragbar ist, rechnet Wie viel Kredit für eine Kapitalanlage bei 150.000 € Einkommen?

Die Nebenkosten betragen hier 5 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 % nach bayerischem Satz, Notar und Grundbuch geschätzt 1,5 %.[F-GRE-04][F-GRE-02] Sie erhöhen die Anschaffungskosten und werden mit abgeschrieben, bei der Denkmal-AfA aber nur der Teil, der auf die begünstigte Sanierung entfällt.[F-7I-11][F-AFA-01] Mehr dazu unter Begünstigte Nebenkosten. Die Nebenkosten für Ihr Bundesland rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Die Vollfinanzierung schont 100.000 € Eigenkapital. Dafür zahlt sie in 20 Jahren 68.500 € mehr aus dem laufenden Einkommen zu und hat danach 40.227 € mehr Restschuld. Zusammen sind das 108.727 €, 8.727 € mehr als das geschonte Eigenkapital.

Ob sich das lohnt, hängt davon ab, was das Eigenkapital anderswo bringt. Liegt es stattdessen 20 Jahre in einem ETF, muss es nach Steuern auf mehr als 108.727 € anwachsen, damit die Vollfinanzierung vorn liegt; dass die Zuzahlungen über die Jahre verteilt anfallen, ist dabei vereinfacht. Wie sich ein solcher Vergleich genauer rechnet, zeigt Immobilie oder ETF nach Steuern. Unabhängig davon bleibt die Frage, ob die monatliche Zuzahlung, vor allem ab Jahr 13, in Ihren Haushalt passt.

Gibt es einen KfW-Kredit für die ganze Sanierung?

Das Programm 261 fördert Baudenkmale als „Effizienzhaus Denkmal“ mit bis zu 150.000 € je Wohnung, höchstens in Höhe der förderfähigen Kosten.[F-KFW-01][F-KFW-02][F-KFW-10] Den Rest muss eine Bank finanzieren. Mehr unter KfW 261 Effizienzhaus Denkmal.

Sind die Zinsen der Vollfinanzierung absetzbar?

Ja, Zinsen für den Kredit einer vermieteten Wohnung sind Werbungskosten, auch der Teil, der die Nebenkosten finanziert.[F-GEN-01] Die Tilgung ist nicht absetzbar.

Senkt die Steuerersparnis die Rate?

Nein, die Rate bleibt gleich. Die Steuerwirkung kommt getrennt über den Steuerbescheid oder einen Freibetrag und gleicht einen Teil der Rate aus.[F-LOSS-02]

Braucht man bei 150.000 € Einkommen Eigenkapital?

Das Gesetz schreibt keinen Anteil vor. Die Bank prüft, ob Sie den Kredit aus Einkommen und Vermögen voraussichtlich bedienen können.[F-KRED-01][F-KRED-02]

• Bei voller Finanzierung liegt die Restschuld erst ab Ende von Jahr 3 unter dem Kaufpreis. Muss die Wohnung früher verkauft werden, reicht der Erlös zum gleichen Preis nicht zur Ablösung; vor Ablauf von zehn Jahren ist ein Gewinn zudem steuerpflichtig.[F-23-01]
• Nach Jahr 12 endet die Denkmal-AfA auf den Sanierungsanteil, und die monatliche Zuzahlung steigt bei voller Finanzierung auf 1.099 €.[F-7I-01]
• Angebote mit Finanzierungs- oder Mietgarantie aus einer Hand können als Steuerstundungsmodell gelten; dann entfällt die Verrechnung mit dem Gehalt. Lassen Sie solche Zusatzleistungen steuerlich prüfen.[F-15B-01][F-15B-04]
• Annahmen: 80 m², Kaltmiete 12 € je m² ohne Steigerung, Verwaltung 40 € und Rücklage 60 € im Monat, 20 % Grundstück, 20 % Altbau, 60 % Sanierungsanteil, keine Kirchensteuer. Leerstand und Anschlusszins sind nicht gerechnet.

1. F-KRED-01

   Die Bank darf einen Immobilienkredit nur vergeben, wenn Sie ihn nach ihrer Prüfung voraussichtlich vertragsgemäß bedienen können.

   § 505a Abs. 1 BGBPrimärtext geprüft

2. F-KRED-02

   Die Bank prüft Einkommen und Ausgaben. Der Wert der Wohnung allein reicht als Begründung nicht; eine feste Obergrenze nach Einkommen steht nicht im Gesetz.

   § 505b Abs. 2 BGBPrimärtext geprüft

3. F-7I-01

   Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

4. F-7I-11

   Auch Nebenkosten können anteilig begünstigt sein, aber nur der Teil, der auf die Sanierung entfällt.

   BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 3.3 (verweist auf BMF 20.10.2003, BStBl. I S. 546)Primärtext geprüft

5. F-AFA-01

   Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.

   § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft

6. F-GEN-01

   Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.

   § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

7. F-GEN-02

   Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.

   § 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

8. F-LOSS-01

   Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.

   § 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft

9. F-LOSS-02

   Angestellte können den Verlust als Freibetrag eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.

   § 39a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 b EStGPrimärtext geprüft

10. F-LOSS-03

    Im ersten Jahr kommt die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung, ab dem Folgejahr über Freibetrag bzw. niedrigere Vorauszahlungen.

    § 37 Abs. 3 S. 8–10 EStGPrimärtext geprüft

11. F-GRE-04

    Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %.

    § 11 Abs. 1 GrEStG; absence of a Bavarian rate law secondaryteils Primärtext, teils Sekundärbeleg

12. F-GRE-02

    Rechnen Sie für Notar und Grundbuch grob mit 1,5 bis 2 %.

    GNotKG-Gebührentabellen, nicht nachgerechnetSchätzung

13. F-23-01

    Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.

    § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft

14. F-15B-01

    Ist der Kauf ein Steuerstundungsmodell, darf der Verlust nicht mit dem Gehalt verrechnet werden.

    § 15b Abs. 1 EStG (für Vermietung über § 21 Abs. 1 S. 2)Primärtext geprüft

15. F-15B-04

    Prüfen Sie, ob Zusatzleistungen wie Mietgarantien angeboten werden, und lassen Sie das steuerlich prüfen.

    abgeleitet aus F-15B-03Auslegung, steuerlich prüfen lassen

16. F-KFW-01

    Auch Denkmale können über KfW 261 als ‚Effizienzhaus Denkmal‘ gefördert werden.

    KfW Merkblatt 261Primärtext geprüft

17. F-KFW-02

    Bis 150.000 € zinsgünstiger Kredit pro Wohnung.

    Merkblatt 261 („Kreditbetrag“, „Zinssatz“)Primärtext geprüft

18. F-KFW-10

    Kredit bis 150.000 € pro Wohnung, höchstens in Höhe der förderfähigen Kosten.

    Merkblatt 261 (gültig ab 24.09.2026), „Kreditbetrag“Primärtext geprüft

19. F-7I-02

    Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.

    § 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft

20. F-7I-05

    Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.

    § 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft

21. F-7I-09

    Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten.

    § 7i Abs. 1 S. 7 und Abs. 2 S. 2 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 Nr. 5.3Primärtext geprüft

22. F-10F-01

    Selbstnutzer setzen 10 Jahre je 9 % als Sonderausgaben ab, insgesamt 90 %.

    § 10f Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft

23. F-AFA-05

    Für Häuser im förmlichen Sanierungsgebiet gilt dieselbe Abschreibung nach § 7h.

    § 7h Abs. 1 EStGPrimärtext geprüft

24. F-TAX-01

    2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.

    § 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft

25. F-TAX-02

    Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).

    SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft

26. F-TAX-06

    Gezahlte Kirchensteuer ist als Sonderausgabe abziehbar und mindert das zu versteuernde Einkommen.

    § 10 Abs. 1 Nr. 4 EStGPrimärtext geprüft

27. F-7I-17

    Nicht ausgeschöpfte Denkmal-AfA wird nicht nachgeholt; der Rest läuft nach 12 Jahren mit dem normalen Gebäudesatz weiter.

    § 7i Abs. 1 S. 8 EStG; § 7h Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft

28. F-DAB-02

    Im Verkaufsjahr gibt es nach dem BFH den vollen Jahresbetrag der Denkmal-AfA.

    H 7i EStH 2024Primärtext geprüft

Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode