Bescheinigungsrichtlinie Bayern 2025

Kurz gesagt

In Bayern gelten seit dem 16. Oktober 2025 neue Bescheinigungsrichtlinien für die Denkmal-AfA, befristet bis 15. Oktober 2030. Sie ersetzen die Fassung von 2017 und regeln unter anderem, dass Maßnahmen vorab mit dem Landesamt abgestimmt sein müssen, wann eine Gesamtbescheinigung für Bauträgerobjekte möglich ist und welche Nebenkosten bescheinigt werden können.[F-7I-08][F-7I-04][F-7I-07][F-7I-11]

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Bescheinigungsrichtlinie Bayern 2025“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/bescheinigungsrichtlinie-bayern-2025/

Rn. 2

Einzelheiten

Geltung: Richtlinie vom 30.09.2025, in Kraft seit 16.10.2025 bis 15.10.2030.[F-7I-08]
Abstimmung vorab: Eine fehlende vorherige Abstimmung kann nicht nachträglich geheilt werden.[F-7I-04]
Gesamtbescheinigung: Für Bauträger- und Erwerbermodelle mit Aufteilung je Einheit, wenn Vollmachten der Käufer vorliegen.[F-7I-07]
Nebenkosten: Gemeinkosten, Funktionsträgergebühren, Bauträgergewinn und Grunderwerbsteuer können bescheinigt werden; begünstigt ist nur der auf die Sanierung entfallende Teil.[F-7I-11]
Was nicht zählt: Eigenleistung ist nicht bescheinigungsfähig, Architektenkosten für begünstigte Arbeiten schon; Skonti mindern den Betrag. Verlust von Altbausubstanz ist nicht bescheinigungsfähig.[F-7I-12][F-7I-02]

Rn. 3

Rechenbeispiel

Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026

Wenn das Finanzamt nicht alle bescheinigten Kosten anerkennt

Sanierungskosten gesamt: 250.000 €
davon steuerlich begünstigt (Annahme 90 %): 225.000 €
Zu versteuerndes Einkommen: 150.000 € (Einzelveranlagung)
Kirchensteuer: keine
Tarif: § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe

Steuerwirkung über 12 Jahre
Fall	AfA-Basis	Steuerwirkung
alle Kosten begünstigt	250.000 €	110.775 €
davon steuerlich begünstigt (Annahme 90 %)	225.000 €	99.698 €

Begünstigt sind hier 90,0 % der Kosten; das kostet 11.077 € Steuerwirkung über 12 Jahre.

Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode

Rn. 4

Rechtsgrundlage

§ 7i EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
BayMBl. 2025 Nr. 424

Rn. 5

Belege

F-7I-08
In Bayern gelten seit 16.10.2025 neue Bescheinigungsrichtlinien.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 9Primärtext geprüft
F-7I-04
Die Maßnahmen müssen vorab mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt sein. Das lässt sich nachträglich nicht heilen.
§ 7i Abs. 1 S. 6 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 2.3 und 2.3.1Primärtext geprüft
F-7I-07
Beim Kauf vom Bauträger beantragt meist der Bauträger eine Gesamtbescheinigung mit Aufteilung auf jede Wohnung.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 1 S. 4–5Primärtext geprüft
F-7I-11
Auch Nebenkosten können anteilig begünstigt sein, aber nur der Teil, der auf die Sanierung entfällt.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 3.3 (verweist auf BMF 20.10.2003, BStBl. I S. 546)Primärtext geprüft
F-7I-12
Eigenleistung zählt nicht; Architektenkosten für die Sanierung schon.
BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 3.2Primärtext geprüft
F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft

Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege

Rn. 6