Kurz gesagt
Erhaltungsaufwand ist der Aufwand, ein Gebäude in Stand zu halten. Bei einem Baudenkmal darf er nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn die Arbeiten zur Erhaltung als Denkmal erforderlich, vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt sind. Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern den verteilbaren Betrag.[F-11B-01]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Erhaltungsaufwand am Denkmal (§ 11b EStG)“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/erhaltungsaufwand-denkmal/
Einzelheiten
- Verteilung
- Auf zwei bis fünf Jahre, gleichmäßig.[F-11B-01]
- Voraussetzungen
- Arbeiten zur Erhaltung als Denkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich, vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt; Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern den Betrag.[F-11B-01][F-7I-04][F-7I-05][F-7I-09]
- Warum verteilen
- Jeder abgesetzte Euro spart höchstens den Grenzsteuersatz; kleinere Beträge bleiben in einem höheren Satz.[F-GEN-02]
- Abgrenzung
- Auch beim Denkmal gilt die 15-%-Grenze für Instandsetzung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf; bescheinigte Herstellungskosten werden dort aber nach § 7i mit 9 % und 7 % abgeschrieben statt mit 2 bis 3 %.[F-AFA-03][F-7I-01]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
40.000 € Erhaltungsaufwand, verteilt oder auf einmal
- Erhaltungsaufwand
- 40.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 75.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
- Einkommen in den Folgejahren
- gleichbleibend (Annahme)
| Verteilung | Abzug pro Jahr | Wirkung pro Jahr | Wirkung gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 Jahr | 40.000 € | 14.696 € | 14.696 € |
| 2 Jahre | 20.000 € | 8.019 € | 16.037 € |
| 3 Jahre | 13.333 € | 5.486 € | 16.457 € |
| 5 Jahre | 8.000 € | 3.348 € | 16.738 € |
Auf einmal abgesetzt bringt der Aufwand 14.696 €, über fünf Jahre verteilt 16.738 €: Kleinere Abzüge bleiben im höheren Grenzsteuersatz.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 11b EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-11B-01
Erhaltungsaufwand am Denkmal lässt sich gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen, wenn er mit der Denkmalbehörde abgestimmt und bescheinigt ist. Beim Verkauf wird der Rest im Verkaufsjahr abgezogen.
§ 11b S. 1–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-04
Die Maßnahmen müssen vorab mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt sein. Das lässt sich nachträglich nicht heilen.
§ 7i Abs. 1 S. 6 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424, Nr. 2.3 und 2.3.1Primärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-7I-09
Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten.
§ 7i Abs. 1 S. 7 und Abs. 2 S. 2 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 Nr. 5.3Primärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-AFA-03
Bei normalen Altbauten wird teure Sanierung in den ersten 3 Jahren nur langsam abgeschrieben. Beim Denkmal ist das anders.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (für Vermietung über § 9 Abs. 5 S. 2)Primärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege