Kurz gesagt
Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, wenn Käufer eines Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten netto für Instandsetzung und Modernisierung ausgeben, ohne Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten. Dann wird der Aufwand nicht sofort abgezogen, sondern mit dem Gebäude abgeschrieben, bei einem gewöhnlichen Altbau mit 2 bis 3 %.[F-AFA-03]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/anschaffungsnahe-herstellungskosten/
Einzelheiten
- Grenze
- 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, netto, innerhalb von drei Jahren.[F-AFA-03]
- Folge
- Abschreibung über die Nutzungsdauer statt Sofortabzug.[F-AFA-03][F-AFA-01]
- Vermietung
- Gilt über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch für Einkünfte aus Vermietung.[F-AFA-03]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Renovierung für 50.000 € im ersten Jahr nach dem Kauf
- Anschaffungskosten Gebäude
- 240.000 €
- 15-%-Grenze (netto)
- 36.000 €
- Renovierung (netto)
- 50.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 120.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Behandlung | Abzug im Jahr 1 | Steuerwirkung im Jahr 1 |
|---|---|---|
| Sofortabzug (unter der Grenze) | 50.000 € | 23.160 € |
| 2 % linear, Baujahr 1925–2022 (über der Grenze) | 1.000 € | 443 € |
Mit 50.000 € liegt die Renovierung über der Grenze von 36.000 €. Statt 23.160 € wirken im ersten Jahr nur 443 €.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
Belege
- F-AFA-03
Bei normalen Altbauten wird teure Sanierung in den ersten 3 Jahren nur langsam abgeschrieben. Beim Denkmal ist das anders.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (für Vermietung über § 9 Abs. 5 S. 2)Primärtext geprüft
- F-AFA-01
Der Altbauanteil wird normal abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % pro Jahr. Grund und Boden gar nicht.
§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStGPrimärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege