Kurz gesagt
Wer ein Denkmal kauft, bekommt die Denkmal-AfA auf die Anschaffungskosten nur für Baumaßnahmen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Was vor dem Notartermin schon saniert war, ist für den Käufer nicht begünstigt. Deshalb werden Denkmalwohnungen typischerweise vor oder während der Sanierung vom Bauträger gekauft.[F-7I-03]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Kauf vor der Sanierung (Erwerberregel)“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/kauf-vor-sanierung/
Einzelheiten
- Stichtag
- Der rechtswirksame obligatorische Erwerbsvertrag, in der Regel der notarielle Kaufvertrag.[F-7I-03]
- Beginn der AfA
- Unabhängig vom Kaufdatum im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.[F-7I-14]
- KfW parallel
- Der KfW-Antrag muss ebenfalls vor Unterzeichnung des Kauf- oder Bauträgervertrags gestellt sein.[F-KFW-04]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Kauf, nachdem 30 % der Arbeiten erledigt sind
- Sanierungskosten gesamt
- 250.000 €
- nach dem Kaufvertrag ausgeführt (70 %)
- 175.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Fall | AfA-Basis | Steuerwirkung |
|---|---|---|
| alle Kosten begünstigt | 250.000 € | 110.775 € |
| nach dem Kaufvertrag ausgeführt (70 %) | 175.000 € | 77.543 € |
Begünstigt sind hier 70,0 % der Kosten; das kostet 33.232 € Steuerwirkung über 12 Jahre.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 7i EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-7I-03
Nur Bauarbeiten, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden, sind für Sie als Käufer begünstigt. Deshalb kauft man Denkmalwohnungen vor oder während der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-14
Die Abschreibung beginnt erst im Jahr der Fertigstellung der Sanierung.
§ 7i Abs. 1 S. 1 und S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-KFW-04
KfW-Antrag immer vor dem Notartermin stellen, sonst ist die Förderung weg.
Merkblatt 261 („Hinweis für den Ersterwerb“, „Vorhabenbeginn“)Primärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege