Kurz gesagt
Nach § 7i EStG gilt die Denkmal-AfA nur für Kosten, die nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. Ein KfW-Tilgungszuschuss wird aus Mitteln des Bundes gezahlt und senkt deshalb nach unserer Auslegung die Bemessungsgrundlage. Der Zuschuss bleibt trotzdem ein Vorteil, weil er die Schuld voll mindert, die Steuerwirkung aber nur zum Grenzsteuersatz entfällt.[F-7I-09][F-7I-10]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Tilgungszuschuss und AfA-Basis“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/tilgungszuschuss-afa-basis/
Einzelheiten
- Regel
- Nur Kosten, die nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind, sind begünstigt.[F-7I-09]
- KfW
- Der Tilgungszuschuss stammt aus Bundesmitteln; dass er die Basis senkt, ist eine Auslegung, die mit der Steuerberatung zu klären ist.[F-7I-10]
- Höhe
- 5 % oder 10 % des Kredits je nach Stufe.[F-KFW-03]
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
KfW-Tilgungszuschuss: 7.500 € auf 250.000 € Sanierungskosten
- Sanierungskosten
- 250.000 €
- Zuschuss
- 7.500 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Fall | AfA-Basis | Steuerwirkung 12 Jahre |
|---|---|---|
| ohne Zuschuss | 250.000 € | 110.775 € |
| mit Zuschuss | 242.500 € | 107.458 € |
| Differenz | −7.500 € | −3.317 € |
Der Zuschuss von 7.500 € kostet 3.317 € Steuerwirkung, netto bleiben 4.183 € Vorteil.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
- § 7i EStG im Wortlaut auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)
Belege
- F-7I-09
Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten.
§ 7i Abs. 1 S. 7 und Abs. 2 S. 2 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 Nr. 5.3Primärtext geprüft
- F-7I-10
Ein KfW-Tilgungszuschuss senkt voraussichtlich die Bemessungsgrundlage der Denkmal-AfA; das mit dem Steuerberater klären.
§ 7i Abs. 1 S. 7 EStG i. V. m. KfW Merkblatt 261Auslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-KFW-03
Für Effizienzhaus Denkmal gibt es 5 % Tilgungszuschuss, mit Nachhaltigkeitszertifikat 10 %.
Merkblatt 261Primärtext geprüft
Jede Aussage oben trägt die Nummer ihres Belegs. Sekundärbelege und Auslegungen sind gekennzeichnet. Alle Belege