Kurz gesagt
Ensembleschutz bedeutet, dass ein Gebäude nicht selbst Baudenkmal ist, aber Teil einer geschützten Gesamtanlage. Für solche Gebäude gilt die Denkmal-AfA nur für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbilds erforderlich sind, etwa an Fassade oder Dach. Arbeiten, die dafür nicht nötig sind, etwa der Innenausbau, sind nicht begünstigt.[F-7I-13]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Ensembleschutz“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/lexikon/ensembleschutz/
Einzelheiten
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel · berechnet mit dem Tarif 2026
Nur die Fassade zählt
- Sanierungskosten gesamt
- 250.000 €
- Arbeiten am äußeren Erscheinungsbild (Annahme)
- 60.000 €
- Zu versteuerndes Einkommen
- 150.000 € (Einzelveranlagung)
- Kirchensteuer
- keine
- Tarif
- § 32a EStG 2026, Soli, Kirchensteuer als Sonderausgabe
| Fall | AfA-Basis | Steuerwirkung |
|---|---|---|
| alle Kosten begünstigt | 250.000 € | 110.775 € |
| Arbeiten am äußeren Erscheinungsbild (Annahme) | 60.000 € | 26.586 € |
Begünstigt sind hier 24,0 % der Kosten; das kostet 84.189 € Steuerwirkung über 12 Jahre.
Berechnet beim Erstellen der Seite mit dem Rechenkern (Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe). Die Annahmen sind Beispielwerte, keine Angaben zu einem bestimmten Objekt. Zur Methode
Rechtsgrundlage
Belege
- F-7I-13
Auch einzelne Eigentumswohnungen im Denkmal sind begünstigt; im Ensembleschutz nur die Arbeiten am äußeren Erscheinungsbild.
§ 7i Abs. 1 S. 3–4 und Abs. 3 (über § 7h Abs. 3) EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
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