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Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten: was beim Immobilienkauf anfaellt

Aktualisiert: Juni 2026
6 Min. Lesezeit

Kurzantwort

  • Grunderwerbsteuer fällt bei Grundstückserwerben an; bundesgesetzlicher Regelsatz 3,5 %, Länder setzen abweichende Sätze von 3,5 % bis 6,5 % fest (§ 11 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__11.html
  • Aktuell reichen die Länder-Sätze von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Quelle: https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle
  • Steuerfrei u. a. bei Erwerben bis 2.500 EUR (Freigrenze), unter Ehegatten/Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
  • Dieser Inhalt ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Sätze legt das Bundesland fest und sie können sich ändern; maßgeblich ist der im Erwerbszeitpunkt gültige Landessteuersatz.

Die Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer ein wesentlicher Posten der Kaufnebenkosten. Der bundesgesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Über die Öffnungsklausel des Art. 105 Abs. 2a GG können die Länder abweichende Steuersätze festlegen; tatsächlich liegen die landesrechtlichen Sätze heute zwischen 3,5 % und 6,5 % (§ 11 GrEStG). Maßgeblich ist stets der im Zeitpunkt des steuerbaren Erwerbsvorgangs geltende Satz im jeweiligen Bundesland.

Welche Erwerbsvorgänge überhaupt grunderwerbsteuerpflichtig sind, regelt § 1 GrEStG. Steuerbar sind insbesondere Kaufverträge und andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen, die Auflassung, der Meistgebotszuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren sowie qualifizierte Anteilsübergänge bei Personen- und Kapitalgesellschaften ab 90 % innerhalb von zehn Jahren (§ 1 GrEStG). Für die Kaufpreisplanung eines Direktkaufs ist regelmäßig der landesspezifische Prozentsatz auf die Bemessungsgrundlage anzuwenden (vgl. § 8 GrEStG).

Überblick der geltenden Ländersteuersätze (Stand 2026):

Grunderwerbsteuersätze der 16 Bundesländer (Stand 2026)

Quelle: Grunderwerbsteuer 2026 - alle Bundesländer in Deutschland (Tabelle) | https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle | Stand 2025-07-01

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,5 %
Hamburg 5,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 5,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 5,0 %

Hinweis für die Transaktionsplanung:

  • Der niedrigste Satz gilt in Bayern mit 3,5 %. Höchstwerte von 6,5 % erheben u. a. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.
  • Die Sätze können sich durch Landesgesetz ändern. Prüfen Sie vor Beurkundung den aktuellen Landessteuersatz.

Quellen:

Bemessungsgrundlage: worauf die Steuer berechnet wird

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Beim klassischen Immobilienkauf ist dies der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich übernommener Lasten. Das Gesetz nennt ausdrücklich den „Wert der Gegenleistung“ als Maßstab; nur wenn eine Gegenleistung fehlt, nicht zu ermitteln ist oder in bestimmten Sonderfällen, wird auf den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz abgestellt (§ 8 GrEStG).

Für die Kalkulation durch Kapitalanleger bedeutet das:

  • Maßgeblich ist der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis einschließlich aller vom Erwerber übernommenen Lasten, soweit sie Entgelt für das Grundstück darstellen (§ 8 GrEStG).
  • Der anzuwendende Prozentsatz ist der im Belegenheitsland der Immobilie gültige Landessteuersatz (§ 11 GrEStG).
  • Die festgesetzte Steuer ist auf volle Euro abzurunden (§ 11 GrEStG).

Berechnungslogik (ohne Beispielzahlen):

  • Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage (Wert der Gegenleistung nach § 8 GrEStG) × Landessteuersatz nach § 11 GrEStG
  • Anschließend Abrundung auf volle Euro (§ 11 GrEStG).

Besonderer Hinweis für Anteilserwerbe:

  • Auch qualifizierte Anteilsübergänge an grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaften können einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang auslösen, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile übergehen (§ 1 GrEStG). In solchen Gestaltungen richtet sich die Bemessungsgrundlage ebenfalls nach § 8 GrEStG. Details zur Wertermittlung außerhalb einer unmittelbaren Kaufpreisvereinbarung (z. B. bei fehlender Gegenleistung) sind gesetzlich geregelt; konkrete Einzelheiten über die Herleitung des Grundbesitzwerts sind hier nicht dargestellt.

Praxisnutzen für die Budgetierung:

  • Die Bemessungsgrundlage ist eine Kernvariable für die Liquiditätsplanung. Neben dem reinen Kaufpreis können übernommene, als Entgelt zu qualifizierende Lasten die Steuer erhöhen. Prüfen Sie Kaufvertragsklauseln darauf, ob und inwieweit Verpflichtungen als Gegenleistung zu werten sind.

Quellen:

Wann die Grunderwerbsteuer entfaellt

Das Grunderwerbsteuergesetz enthält tatbestandliche Ausnahmen, bei denen keine Steuer entsteht (§ 3 GrEStG). Für Kapitalanleger sind insbesondere folgende Befreiungen relevant:

  • Freigrenze für geringwertige Erwerbe: Steuerfrei ist der Erwerb, wenn der für die Berechnung maßgebende Wert (§ 8 GrEStG) 2.500 Euro nicht übersteigt (§ 3 GrEStG). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das heißt: Wird der Wert überschritten, entfällt die Steuerbefreiung vollständig.
  • Erwerb von Ehegatten oder Lebenspartnern: Der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers ist steuerfrei (§ 3 GrEStG).
  • Erwerb durch Verwandte in gerader Linie: Steuerfrei ist der Erwerb durch mit dem Veräußerer in gerader Linie Verwandte. Dazu zählen auch Stiefkinder sowie deren Ehegatten oder Lebenspartner (§ 3 GrEStG).
  • Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft: Grundstücksübertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung bzw. Aufhebung sind steuerfrei (§ 3 GrEStG).

Wichtig für die Gestaltungsberatung:

  • Ob eine der Ausnahmen greift, hängt von der konkreten zivilrechtlichen und zeitlichen Gestaltung ab. Die Befreiungen sind strikt am Gesetzeswortlaut auszurichten. Vor einem Erwerb sollten die Voraussetzungen steuerlich geprüft werden.
  • Die genannten Ausnahmen betreffen die Grunderwerbsteuer. Andere Steuern (z. B. Einkommensteuer, Erbschaft-/Schenkungsteuer) sind hiervon unberührt; hierzu werden hier keine Aussagen getroffen.

Quelle: § 3 GrEStG: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

Weitere Kaufnebenkosten im Ueberblick

Die Grunderwerbsteuer ist für Kapitalanleger regelmäßig der größte einzelne Posten unter den Kaufnebenkosten. Daneben fallen typischerweise Notarkosten (u. a. für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Auflassung) sowie Grundbuchkosten (u. a. Eintragung des Eigentumswechsels) an. Diese Gebühren sind nicht Teil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, sondern eigenständige Nebenkosten der Transaktion.

Für die Planungsrechnung empfiehlt sich die klare Trennung:

  • Grunderwerbsteuer (nach § 8 i. V. m. § 11 GrEStG; landesspezifischer Steuersatz, Abrundung auf volle Euro).
  • Notarkosten (Gebühren nach den einschlägigen Gebührenordnungen; hier werden keine konkreten Sätze genannt).
  • Grundbuchkosten (Gebühren für Eintragungen; hier werden keine konkreten Sätze genannt).

Formel zur Liquiditätsplanung ohne Betragsannahmen:

  • Gesamtnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Grundbuchkosten
  • Grunderwerbsteuer = (Wert der Gegenleistung nach § 8 GrEStG) × (Landessteuersatz nach § 11 GrEStG), abgerundet auf volle Euro.

Hinweise zur Einordnung der Grunderwerbsteuer innerhalb der Kaufnebenkosten:

  • Der Anteil der Grunderwerbsteuer an den Kaufnebenkosten variiert je nach Bundeslandssatz. In Bayern (3,5 %) ist die relative Belastung geringer als in Ländern mit 6,5 %. Das beeinflusst die Nettoanfangsrendite und den notwendigen Eigenkapitaleinsatz.
  • Bewegliche Gegenstände sind bei der grunderwerbsteuerlichen Bemessung nur dann relevant, wenn sie Bestandteil der Gegenleistung für das Grundstück sind. Eine weitergehende Abgrenzung ist hier nicht dargestellt; maßgeblich ist § 8 GrEStG. Konkrete Bewertungsmaßstäbe für einzelne Gegenstände sind nicht angegeben.
  • Da die Länder die Grunderwerbsteuersätze per Landesgesetz anpassen können, sollte der Satz unmittelbar vor Vertragsschluss überprüft werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des steuerbaren Erwerbsvorgangs (§ 1, § 11 GrEStG).

Pflicht- und Risikohinweise:

  • Dieser Überblick ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die länderspezifischen Sätze können sich ändern; bindend ist der zum Erwerbszeitpunkt geltende Landessteuersatz.
  • Ob eine Steuerbefreiung nach § 3 GrEStG greift, hängt von der konkreten Gestaltung ab und sollte vor dem Erwerb steuerlich geprüft werden.
  • Für Notar- und Grundbuchkosten werden hier keine Prozentsätze oder Beträge genannt; entsprechende Details sind nicht angegeben.

Quellen:

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