Häufige Fragen

Denkmal-AfA steht für 'Absetzung für Abnutzung bei Baudenkmalen'. Es handelt sich um eine steuerliche Sonderregelung nach §7i und §7h des Einkommensteuergesetzes (EStG), die Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungskosten gewährt. Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können Sie 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben: 9% pro Jahr in den ersten 8 Jahren, 7% pro Jahr in den Jahren 9-12.

Grundsätzlich kann jeder Steuerpflichtige die Denkmal-AfA nutzen, der eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie besitzt, Sanierungsmaßnahmen durchführt, diese von der Denkmalbehörde bescheinigt bekommt und in Deutschland einkommensteuerpflichtig ist. Die Denkmal-AfA ist besonders attraktiv für Personen mit hohem Grenzsteuersatz (ab 42%), da die Steuerersparnis proportional zum Steuersatz steigt.

Bei Vermietung: Jahre 1-8 jeweils 9% der bescheinigten Sanierungskosten, Jahre 9-12 jeweils 7%. Gesamt: 100% der Sanierungskosten in 12 Jahren. Bei Eigennutzung (§10f EStG): Jahre 1-10 jeweils 9% der bescheinigten Sanierungskosten. Gesamt: 90% der Sanierungskosten in 10 Jahren. Zusätzlich können Sie die Altbausubstanz mit 2-2,5% p.a. normal abschreiben.

§7i EStG gilt für Gebäude, die als Baudenkmal eingestuft sind - der Denkmalschutz muss durch die Denkmalbehörde festgestellt sein. §7h EStG gilt für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen - das Gebäude muss nicht zwingend selbst Denkmal sein. Die Abschreibungssätze sind identisch, der Unterschied liegt in der Bescheinigungsbehörde und den Voraussetzungen.

Ja, aber mit Einschränkungen. Bei Eigennutzung greifen die Regelungen nach §10f EStG: Sie können 9% der Sanierungskosten pro Jahr absetzen, aber nur über 10 Jahre (nicht 12 Jahre) und nur 90% der Sanierungskosten (nicht 100%). Die Absetzung erfolgt als Sonderausgabe, nicht als Werbungskosten. Bei 280.000 Euro Sanierungskosten und 42% Grenzsteuersatz sparen Sie etwa 106.000 Euro über 10 Jahre.

Die Bescheinigung nach §7i EStG ist ein amtliches Dokument, das von der unteren Denkmalschutzbehörde ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht, dass die durchgeführten Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals erforderlich waren und welche Kosten als bescheinigungsfähige Aufwendungen anerkannt werden. Ohne diese Bescheinigung keine Denkmal-AfA - das Finanzamt akzeptiert die erhöhte Abschreibung nur mit diesem Nachweis.

Der Antrag sollte vor Beginn der Bauarbeiten gestellt werden. Die Denkmalbehörde muss die geplanten Maßnahmen vorab genehmigen. Wer ohne Abstimmung saniert, riskiert, dass bestimmte Maßnahmen nicht anerkannt werden, die Bescheinigung gekürzt oder verweigert wird, oder dass das gesamte Steuersparmodell nicht funktioniert. Bei Kauf vom Bauträger kümmert sich dieser in der Regel um die Bescheinigung.

Typisch bescheinigungsfähig sind: Dach- und Fassadensanierung, Fenster und Türen (denkmalgerecht), Haustechnik (Elektrik, Sanitär, Heizung), Innenausbau (Böden, Wände, Decken), Restaurierung historischer Elemente und Erschließung (Treppenhaus, Aufzüge). Nicht bescheinigungsfähig sind: Grundstückserwerb, Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer), nicht denkmalrelevante Anbauten, Garagen (außer Teil des Denkmals) und Außenanlagen (meist).

Die Finanzierung erfolgt ähnlich wie bei anderen Immobilien. Eigenkapital: Typischerweise 25-35% des Kaufpreises erforderlich, plus Nebenkosten (ca. 8-12%). Fremdkapital: Annuitätendarlehen sind Standard, Zinsbindung von 15+ Jahren empfohlen, anfänglich niedrige Tilgung sinnvoll um Steuervorteil zu nutzen. Besonderheiten: Beleihungswert oft unter Kaufpreis, Bereitstellungszinsen bei Neukauf beachten, Bank mit Denkmal-Erfahrung wählen.

Als Faustformel für Denkmalimmobilien: Eigenkapital minimum 20% des Kaufpreises (empfohlen 25-30%), Nebenkosten 100% selbst finanzieren (ca. 8-12%), plus Liquiditätsreserve von 5-10%. Beispiel bei 400.000 Euro Kaufpreis: Eigenkapital minimum 80.000 Euro, Nebenkosten ca. 32.000 Euro, Reserve 20.000 Euro - gesamt empfohlen etwa 132.000 Euro. Banken finanzieren bei Denkmal selten mehr als 75-80% des Kaufpreises.

Ja, bei Vermietung sind die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar - das gilt für Zinsen auf das Hauptdarlehen, Nachfinanzierungen und Bereitstellungszinsen. Bei Eigennutzung sind die Zinsen nicht absetzbar, auch nicht im Rahmen der Denkmal-AfA. Nur die Sanierungskosten selbst können als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Die Grundformel lautet: Steuerersparnis = Abschreibungsbetrag × Grenzsteuersatz. Schritt für Schritt: 1. Sanierungskosten ermitteln (z.B. 280.000 Euro), 2. Jährliche AfA berechnen (Jahr 1-8: 280.000 × 9% = 25.200 Euro), 3. Mit Grenzsteuersatz multiplizieren (25.200 × 42% = 10.584 Euro). Über 12 Jahre ergibt sich bei diesem Beispiel eine Gesamtersparnis von ca. 125.000 Euro.

Die Rendite setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: 1. Mietrendite (Brutto typisch 2,5-4%, Netto typisch 2-3%), 2. Steuerersparnis (entspricht bei 42% Grenzsteuersatz einer 'Zusatzrendite' von ca. 3-4% p.a. in den ersten 12 Jahren), 3. Wertsteigerung (historisch 1-3% p.a., standortabhängig). Gesamtrendite: Bei guter Objektwahl und hohem Steuersatz sind 6-8% p.a. realistisch - inklusive Steuereffekt und Wertsteigerung.

Die ehrliche Antwort: Es lohnt sich weniger. Die Steuerersparnis ist direkt proportional zum Grenzsteuersatz. Bei 25% Grenzsteuersatz sparen Sie ca. 70.000 Euro bei 280.000 Euro Sanierungskosten, bei 42% etwa 118.000 Euro, bei 45% etwa 126.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz unter 35% ist der Aufwand der Denkmal-AfA möglicherweise nicht gerechtfertigt - andere Anlageformen könnten dann besser passen.

Baurisiken: Versteckte Mängel in der Bausubstanz, Kostenüberläufe bei der Sanierung, Qualitätsmängel bei der Ausführung, Bauträgerinsolvenz. Steuerliche Risiken: Bescheinigung wird nicht erteilt oder gekürzt, Gesetzesänderungen während des AfA-Zeitraums, Einkommensschwankungen reduzieren Steuerersparnis. Marktrisiken: Leerstand, Mietausfälle, Wertverlust bei schlechter Lage, Zinsänderungsrisiko. Regulatorische Risiken: Auflagen der Denkmalbehörde, Einschränkungen bei späteren Umbauten.

Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Der Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus geltend gemachte AfA) wird zum persönlichen Steuersatz versteuert. Die bereits genutzten AfA-Beträge erhöhen den zu versteuernden Gewinn. Das kann einen erheblichen Teil des Steuervorteils zunichte machen. Empfehlung: Planen Sie einen Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren + 1 Tag.

Dringend empfohlen, aus mehreren Gründen: Die Denkmal-AfA ist steuerlich komplex, Ihre Gesamtsteuersituation beeinflusst das Ergebnis, ein erfahrener Berater findet zusätzliche Sparpotenziale, die korrekte jährliche Deklaration muss gewährleistet sein, und teure Fehler sollten vermieden werden. Die Kosten für den Steuerberater (ca. 500-2.000 Euro jährlich) sind als Werbungskosten absetzbar und stehen in keinem Verhältnis zum potenziellen Nutzen.

Die Steuerersparnis wirkt sich erstmals bei der Einkommensteuererklärung des Kaufjahres aus. Bei Kauf im Jahr 2026 geben Sie die Steuererklärung 2026 bis Juli 2027 ab, erhalten den Steuerbescheid einige Monate später und die Erstattung wenige Wochen danach. Beschleunigung möglich durch Anpassung der Steuervorauszahlungen beim Finanzamt - dann monatlich weniger Lohnsteuer oder quartalweise geringere Vorauszahlung.

Nach 12 Jahren sind die Sanierungskosten vollständig abgeschrieben. Weiterhin absetzbar sind: Normale AfA auf die Altbausubstanz (2-2,5% p.a., läuft 40-50 Jahre), Darlehenszinsen (solange Kredit läuft), laufende Werbungskosten (Verwaltung, Reparaturen). Änderungen: Die jährliche Steuerersparnis sinkt deutlich, Mieteinnahmen werden höher besteuert, Cashflow nach Steuern reduziert sich. Optionen: Immobilie weiter halten (steuerfrei nach 10 Jahren verkaufen), refinanzieren und Eigenkapital entnehmen.