Denkmal-AfA und vorzeitiger Verkauf

Wer eine vermietete Denkmalimmobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) verkauft, muss die in Anspruch genommene Denkmal-AfA über § 23 Abs. 3 S. 4 EStG dem Veräußerungsgewinn hinzurechnen: Die abgezogene erhöhte Absetzung mindert die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn Euro für Euro, versteuert mit dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent.

Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG ist eines der stärksten Steuerinstrumente im Immobilienbereich. Über zwölf Jahre lassen sich 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten abschreiben, und genau diese Höhe schlägt beim vorzeitigen Verkauf zurück. Wer zu früh veräußert, holt sich die jahrelange Steuerersparnis als einen einzigen, hoch besteuerten Veräußerungsgewinn zurück ins Einkommen. Dieser Beitrag zeigt den Mechanismus, den Unterschied zwischen Vermietung und Selbstnutzung und die oft übersehene Falle des gewerblichen Grundstückshandels.

Kein eigener Claw-back, aber Hinzurechnung über § 23

Ein verbreiteter Irrtum: Die §§ 7i und 7h EStG enthielten eine Nachversteuerungsklausel, die bei zu frühem Verkauf greift. Das stimmt nicht. Der Gesetzestext des § 7i EStG kennt keine eigene Rückforderung der erhöhten Absetzungen. Die bereits abgezogene AfA bleibt zunächst unangetastet.

Die Hinzurechnung läuft über einen anderen Weg. Verkaufen Sie eine vermietete Denkmalimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG vor. Und § 23 Abs. 3 S. 4 EStG ordnet an, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern sind, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind.

Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG zählt ausdrücklich zu den erhöhten Absetzungen. Damit reduziert die gesamte in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn im Verhältnis eins zu eins. Der Bundesfinanzhof (IX. Senat, ein Vermietungsfall der Jahre 1997 bis 2003) hat diesen Effekt bestätigt: Der erklärte Gewinn entsprach exakt der zuvor geltend gemachten AfA.

Die Gewinnformel und ihre Besteuerung

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich nach § 23 Abs. 3 S. 1 EStG aus dem Veräußerungspreis abzüglich der um die AfA geminderten Anschaffungskosten und abzüglich der Veräußerungskosten:

Veräußerungsgewinn = Veräußerungspreis − (Anschaffungs-/Herstellungskosten − in Anspruch genommene AfA) − Veräußerungskosten

Dieser Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG. Er wird im Jahr des Verkaufs dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz belastet, bei hohen Einkommen also bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Ein gesonderter oder pauschaler Steuersatz existiert hier nicht.

Wichtig ist die Freigrenze des § 23 Abs. 3 S. 5 EStG. Sie liegt seit 2024 bei 1.000 Euro pro Kalenderjahr, zuvor waren es 600 Euro. Eine Freigrenze ist kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn ab dem ersten Euro steuerpflichtig. Bei einem Denkmalobjekt mit nennenswerter AfA wird diese Grenze praktisch immer gerissen.

Rechenbeispiel: vorzeitiger Verkauf nach sechs Jahren

Eine Ärztin kauft 2020 eine sanierte Denkmal-Eigentumswohnung. Auf die begünstigten Sanierungskosten entfallen 200.000 Euro, der Grundstücks- und Altbauanteil beträgt 150.000 Euro, die Anschaffungskosten liegen insgesamt bei 350.000 Euro. Sie vermietet die Wohnung und nutzt die Denkmal-AfA nach § 7i EStG.

In den ersten sechs Jahren setzt sie 9 Prozent pro Jahr auf die 200.000 Euro Sanierungskosten ab, also 18.000 Euro jährlich, zusammen 108.000 Euro erhöhte Absetzungen. Hinzu kommt die lineare Gebäude-AfA auf den Altbauanteil, die wir hier zur Vereinfachung ausklammern.

2026, also nach sechs Jahren, verkauft sie für 410.000 Euro. Die Veräußerungskosten betragen 10.000 Euro.

Position	Betrag
Veräußerungspreis	410.000 €
Anschaffungskosten	350.000 €
./. in Anspruch genommene Denkmal-AfA	− 108.000 €
= geminderte Anschaffungskosten	242.000 €
./. Veräußerungskosten	− 10.000 €
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn	158.000 €

Von den 158.000 Euro Gewinn stammen 108.000 Euro allein aus der AfA-Hinzurechnung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent fällt eine Einkommensteuer von rund 66.000 Euro an, zuzüglich Solidaritätszuschlag. Die jahrelange Steuerersparnis aus der Denkmal-AfA holt der frühe Verkauf damit weitgehend zurück.

Hätte die Ärztin bis nach Ablauf der zehn Jahre gewartet, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei geblieben, weil § 23 EStG dann nicht mehr greift und die AfA-Hinzurechnung vollständig entfällt.

Die 10-Jahres-Frist und ihr Verhältnis zur AfA-Dauer

Die Spekulationsfrist läuft vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Maßgeblich sind die schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte, nicht der Grundbucheintrag oder der Übergang von Nutzen und Lasten.

Bemerkenswert ist das zeitliche Verhältnis zweier Fristen:

Frist	Dauer
AfA-Zeitraum § 7i EStG	12 Jahre (9 % über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre)
Spekulationsfrist § 23 EStG	10 Jahre

Der AfA-Zeitraum ist länger als die Spekulationsfrist. Eine bereits vollständig abgeschriebene Denkmalimmobilie lässt sich nach Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen, obwohl die AfA wirtschaftlich voll ausgeschöpft wurde. Wer die Zehnjahresgrenze einhält, behält die volle Steuerersparnis und zahlt auf den Gewinn nichts.

Selbstnutzung nach § 10f EStG: ein anderer Mechanismus

Bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien gilt nicht § 7i, sondern § 10f EStG. Die Sanierungskosten werden hier nicht als AfA bei den Vermietungseinkünften abgezogen, sondern als Sonderausgaben: bis zu 9 Prozent pro Jahr über zehn Jahre (Jahr des Abschlusses plus neun Folgejahre), unter der Bedingung der Selbstnutzung in jedem einzelnen Jahr.

Das hat beim vorzeitigen Verkauf zwei Folgen.

Erstens gibt es keine Rückforderung der bereits abgezogenen Sonderausgaben. Der Abzug wird Jahr für Jahr nur für tatsächlich selbstgenutzte Jahre gewährt. Ein früher Verkauf oder das Ende der Selbstnutzung lässt schlicht die künftigen Restjahre verfallen; der noch nicht abgezogene Restwert wandert in die reguläre Gebäude-AfA-Bemessungsgrundlage, falls das Objekt später zur Einkünfteerzielung dient.

Zweitens ist eine echt selbstgenutzte Immobilie über die Selbstnutzungsausnahme regelmäßig schon vollständig von § 23 EStG befreit, sodass die Frage der AfA-Hinzurechnung gar nicht erst auftaucht. Selbst im steuerpflichtigen Grenzfall würden die § 10f-Sonderausgaben nicht zurückgerechnet, da § 23 Abs. 3 S. 4 EStG die Anschaffungskosten ausschließlich um Abzüge mindert, die unter den Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG erfasst wurden. Sonderausgaben gehören nicht dazu.

Die Selbstnutzungsausnahme im Detail

§ 23 EStG kennt eine Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum. Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie entweder

im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die zweite Variante ist großzügig: Ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr plus zwei Tagen, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, kann genügen. Greift eine der beiden Ausnahmen, ist der gesamte Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe.

Die oft übersehene Falle: gewerblicher Grundstückshandel

Wer mehrere Denkmalobjekte hält und früh verkauft, gerät schnell in einen Bereich, der die ganze private Steuerlogik aushebelt. Veräußern Sie mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren, gilt das als Indiz für gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze, entwickelt durch BFH-Rechtsprechung und konkretisiert im BMF-Schreiben vom 26.03.2004).

Maßgeblich ist der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung und Veräußerung. Die Fünfjahresgrenze ist keine starre Linie, weil sie sich bei weiteren Indizien in Richtung zehn Jahre dehnen kann. Es entscheidet das Gesamtbild. Eine Denkmalimmobilie zählt dabei als eines der drei Objekte.

Wird der Handel als gewerblich eingestuft, ändern sich die Spielregeln:

Die Gewinne werden zu gewerblichen Einkünften nach § 15 EStG.
Es fällt Gewerbesteuer an, die über § 35 EStG weitgehend auf die Einkommensteuer angerechnet wird.
Die 10-Jahres-Befreiung des § 23 EStG und die private Selbstnutzungsausnahme entfallen.
Die Immobilien gelten als Umlauf- beziehungsweise Betriebsvermögen.

Wer ein größeres Denkmalportfolio aufbaut und Objekte schubweise veräußert, sollte die Drei-Objekt-Grenze vor jedem Verkauf prüfen lassen.

Häufige Fragen

Muss ich die Denkmal-AfA zurückzahlen, wenn ich vorzeitig verkaufe? Nicht direkt. § 7i EStG kennt keine Rückforderung. Bei einer vermieteten Immobilie innerhalb der zehn Jahre wird die AfA aber über § 23 Abs. 3 S. 4 EStG dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Wirtschaftlich kommt das einer Rückforderung nahe.

Was gilt, wenn ich die Wohnung selbst bewohnt habe? Bei Selbstnutzung läuft die Förderung über § 10f EStG als Sonderausgaben. Diese werden nicht zurückgerechnet, und ein selbstgenutztes Objekt ist über die Selbstnutzungsausnahme regelmäßig ohnehin von der Spekulationssteuer befreit. Der Verkauf ist dann steuerfrei.

Wie lange muss ich warten, um steuerfrei zu verkaufen? Zehn Jahre ab dem notariellen Kaufvertrag. Da der § 7i-AfA-Zeitraum mit zwölf Jahren länger ist als die Spekulationsfrist, können Sie ein voll abgeschriebenes Denkmal nach Ablauf der zehn Jahre steuerfrei veräußern.

Ab wann wird es gewerblicher Grundstückshandel? Als Indiz gilt der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren. Die Grenze ist nicht starr und kann sich auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. Entscheidend ist das Gesamtbild; ein Steuerberater sollte das vor dem Verkauf einschätzen.

Wer den steuerlichen Effekt eines vorzeitigen Verkaufs durchrechnen will, findet im Denkmal-Steuerrechner einen Einstieg, um AfA, Hinzurechnung und Veräußerungsgewinn zu überschlagen.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen für das Steuerjahr 2026 nach aktueller Rechtslage und ersetzt keine steuerliche Beratung. Der Spitzensteuersatz von 45 Prozent und die Freigrenze von 1.000 Euro nach § 23 Abs. 3 S. 5 EStG sind bestätigt; die konkreten Tarifeckwerte und der Grundfreibetrag 2026 hängen vom jeweiligen Gesamteinkommen ab, da der Gewinn schlicht dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet wird. Eine Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist für 2026 ist nach derzeitigem Stand nicht erfolgt; eine mögliche unterjährige Gesetzesänderung sollte ein Steuerberater bestätigen. Die Aussage zur fehlenden Rückforderung bei § 10f EStG folgt aus der Gesetzessystematik (jahresweise Selbstnutzungsbedingung; § 23 Abs. 3 S. 4 EStG verweist nur auf Abzüge nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG). Die Drei-Objekt-Grenze beruht auf Rechtsprechung und dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004, nicht auf festen gesetzlichen Schwellen; das Ergebnis hängt vom Einzelfall ab. Jede konkrete Transaktion sollte ein Steuerberater prüfen.

Denkmal-AfA in 7 Tagen verstehen