Erbschaftssteuer auf Immobilien: Leitfaden 2026

Wer eine Immobilie erbt, zahlt Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert, soweit er den persönlichen Freibetrag übersteigt: bei Ehegatten 500.000 €, bei Kindern 400.000 € (§16 ErbStG). Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§13d ErbStG), ein selbstgenutztes Familienheim kann unter Bedingungen ganz steuerfrei bleiben (§13 ErbStG). Freibeträge und Steuersätze gelten im Steuerjahr 2026 unverändert.

Für Immobilieninvestoren mit nennenswertem Vermögen gehört die Erbschaftssteuer zu den größten kalkulierbaren Belastungen beim Übergang des Bestands an die nächste Generation. Wer früh versteht, wie die Bewertung läuft, welche Freibeträge greifen und wie sich der §13d-Abschlag mit dem persönlichen Freibetrag kombiniert, kann die Steuerlast in vielen Fällen deutlich senken.

Steuerklassen: Wer steht dem Erblasser wie nahe?

Die Höhe der Steuer hängt zuerst am Verwandtschaftsgrad. §15 ErbStG ordnet jeden Erwerber einer von drei Steuerklassen zu. Sie bestimmt sowohl den Freibetrag als auch den Steuersatz.

Steuerklasse	Wer dazugehört
Klasse I	Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, deren Abkömmlinge (Enkel); bei Erwerb von Todes wegen zusätzlich Eltern und Voreltern
Klasse II	Eltern und Voreltern bei Schenkung, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedener Ehegatte
Klasse III	alle übrigen Erwerber, etwa der nichteheliche Lebensgefährte oder Freunde; auch Zweckzuwendungen

Ein Detail mit Folgen: Eltern fallen bei einer Erbschaft (Erwerb von Todes wegen) in Klasse I, bei einer Schenkung zu Lebzeiten dagegen in Klasse II. Der Lebensgefährte ohne Trauschein oder eingetragene Partnerschaft landet immer in Klasse III, mit dem niedrigsten Freibetrag und den höchsten Sätzen. Wer einen Partner ohne formelle Bindung absichern möchte, sollte das früh mit einem Steuerberater durchrechnen.

Persönliche Freibeträge nach §16 ErbStG

Jeder Erwerber hat einen persönlichen Freibetrag, der vom Wert des Erwerbs abgezogen wird, bevor überhaupt Steuer anfällt. Diese Beträge gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht.

Erwerber	Freibetrag
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder und Kinder verstorbener Kinder	400.000 €
Enkel (Elternteil noch lebend)	200.000 €
übrige Personen der Klasse I (z. B. Eltern von Todes wegen)	100.000 €
alle Personen der Klasse II	20.000 €
alle Personen der Klasse III	20.000 €

Diese Freibeträge gelten pro Erwerb und erneuern sich alle zehn Jahre. Über §14 ErbStG werden mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Daraus folgt die wohl wichtigste Gestaltung für vermögende Immobilienbesitzer: Wer Vermögen über gestaffelte Schenkungen im Zehnjahresrhythmus überträgt, nutzt den Freibetrag mehrfach, statt das gesamte Vermögen in einem einzigen Erbfall durch den Tarif zu schieben.

Bei einem Erwerb von Todes wegen kommt für Ehegatten und Kinder zusätzlich der besondere Versorgungsfreibetrag nach §17 ErbStG hinzu. Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner erhält 256.000 €, Kinder einen altersabhängigen Betrag (bis 5 Jahre 52.000 €, über 5 bis 10 Jahre 41.000 €, über 10 bis 15 Jahre 30.700 €, über 15 bis 20 Jahre 20.500 €, über 20 bis 27 Jahre 10.300 €). Dieser Freibetrag wird um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge gekürzt, etwa einer Witwenrente.

Steuersätze nach §19 ErbStG

Übersteigt der Erwerb nach Abzug aller Freibeträge null, greift der Steuertarif. §19 ErbStG ist ein Vollmengen-Stufentarif: Der gesamte steuerpflichtige Erwerb wird mit dem Satz der erreichten Stufe besteuert, es gibt keine Staffelung nach Teilbeträgen wie bei der Einkommensteuer. Wer mit dem steuerpflichtigen Erwerb knapp über eine Wertgrenze rutscht, versteuert den vollen Betrag zum höheren Satz.

steuerpflichtiger Erwerb bis	Klasse I	Klasse II	Klasse III
75.000 €	7 %	15 %	30 %
300.000 €	11 %	20 %	30 %
600.000 €	15 %	25 %	30 %
6.000.000 €	19 %	30 %	30 %
13.000.000 €	23 %	35 %	50 %
26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
über 26.000.000 €	30 %	43 %	50 %

Damit ein kleiner Wertsprung nicht den gesamten Erwerb in die nächste Stufe kippt, gibt es den Härteausgleich nach §19 Abs. 3 ErbStG. Beim knappen Überschreiten einer Wertgrenze wird der Mehrbetrag nur insoweit erhoben, als er bei einem Satz bis 30 % aus der Hälfte und bei einem Satz über 30 % aus drei Vierteln des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann. Der Effekt: Ein kleiner Wertsprung kostet nicht den vollen Sprung im Steuersatz.

Wie wird die Immobilie bewertet?

Maßstab ist der gemeine Wert, also der Verkehrswert (§177 BewG). Das Finanzamt setzt nicht den Kaufpreis von vor zwanzig Jahren an, sondern den heutigen Marktwert. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, richtet sich nach der Grundstücksart (§182 BewG).

Verfahren	Anwendung	§§
Vergleichswertverfahren	Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser	§183 BewG
Ertragswertverfahren	Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ableitbarer ortsüblicher Miete	§§184–188 BewG
Sachwertverfahren	Auffangverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt oder keine übliche Miete ermittelbar ist	§§189–191 BewG

Für den typischen Investor mit vermieteten Wohnungen läuft die Bewertung meist über das Ertragswertverfahren. Das pauschalierte Verfahren liegt nicht selten über dem realistischen Marktwert. Hier hilft §198 BewG: Der Erwerber darf einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen. Bei Objekten mit Mängeln, schwieriger Lage oder besonderem Zuschnitt rechnet sich das Gutachten gegenüber der späteren Steuer schnell.

§13d ErbStG: 10 % Abschlag für vermietete Wohnimmobilien

Für die Zielgruppe ist dies die zentrale Vorschrift. Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nach §13d ErbStG nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Der pauschale Bewertungsabschlag von 10 % greift, ohne dass der Erwerber etwas dafür tun muss, außer den Voraussetzungen zu genügen.

Die Bedingungen nach §13d Abs. 3 ErbStG:

Das Grundstück ist im Besteuerungszeitpunkt zu Wohnzwecken vermietet. Maßgeblich ist die Vermietung am Stichtag; eine eigene Vermietung durch den Erwerber ist nicht erforderlich.
Das Grundstück gehört nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen im Sinne des §13a ErbStG.
Belegenheit in Deutschland, der EU oder dem EWR. Seit dem 6.12.2024 zählt in Reaktion auf ein EuGH-Urteil auch ein Drittstaat, mit dem ein Informationsaustausch zur Erbschaftsteuer sichergestellt ist.

Es gibt keine Behaltensfrist und keine Pflicht zur Selbstnutzung. Der Abschlag greift kumulativ mit dem persönlichen Freibetrag. Eine Einschränkung regelt Abs. 2: Besteht eine Weitergabeverpflichtung oder wird der Nachlass geteilt, kann die Begünstigung auf denjenigen übergehen, der das Grundstück am Ende erhält.

Familienheim-Befreiung nach §13 ErbStG

Anders als der §13d-Abschlag betrifft die Familienheim-Befreiung selbstgenutzte, nicht vermietete Immobilien. Sie kann den gesamten Wert steuerfrei stellen, hängt aber an strengen Nutzungsbedingungen.

Überlebender Ehegatte (§13 Abs. 1 Nr. 4b): vollständig steuerfrei, ohne Größenbegrenzung. Voraussetzung: Der Erblasser hat die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt (oder war aus zwingenden Gründen verhindert), und der überlebende Ehegatte nutzt sie unverzüglich selbst. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit oder Tod.

Kinder (§13 Abs. 1 Nr. 4c): steuerfrei, aber nur bis 200 qm Wohnfläche. Der darüber hinausgehende Anteil ist anteilig steuerpflichtig. Ansonsten gelten dieselben Bedingungen wie beim Ehegatten: Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall, unverzügliche Selbstnutzung durch das Kind und die zehnjährige Selbstnutzungsfrist mit rückwirkendem Wegfall bei vorzeitiger Aufgabe.

„Unverzüglich" bedeutet nach der Rechtsprechung des BFH in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Bei nachgewiesenen Gründen kann im Einzelfall ein längerer Zeitraum anerkannt werden.

Für Ehegatten gibt es zusätzlich die lebzeitige Variante: Die Schenkung des Familienheims unter Ehegatten zu Lebzeiten (§13 Abs. 1 Nr. 4a) ist steuerfrei, ohne Größen- und ohne Behaltensfristbegrenzung.

Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung an ein Kind

Ein Investor vererbt seiner Tochter eine vermietete Eigentumswohnung. Das Ertragswertverfahren ergibt einen Wert von 700.000 €.

Schritt	Betrag
Ertragswert	700.000 €
§13d-Abschlag 10 % (Ansatz 90 %)	− 70.000 €
Bemessungsgrundlage	630.000 €
Freibetrag Kind (§16)	− 400.000 €
steuerpflichtiger Erwerb	230.000 €
Steuersatz Klasse I (Stufe bis 300.000 €)	11 %
Erbschaftssteuer	25.300 €

Der §13d-Abschlag und der persönliche Freibetrag wirken kumulativ. Ohne den Abschlag läge der steuerpflichtige Erwerb bei 300.000 €, immer noch in derselben Tarifstufe (11 %), aber mit 33.000 € Steuer. Der Abschlag spart hier also 7.700 €. Hätte die Tochter die Wohnung selbst bewohnt, käme stattdessen die Familienheim-Befreiung nach Nr. 4c in Betracht, allerdings nur bis 200 qm und mit der zehnjährigen Selbstnutzungspflicht.

Wer mehrere solcher Übergänge plant, sollte den Effekt über den gesamten Bestand durchrechnen. Ein erster Anhaltspunkt lässt sich mit einem Immobilien-Steuerrechner gewinnen, bevor die konkrete Gestaltung mit einem Berater festgezurrt wird.

Häufige Fragen

Gilt die Erbschaftssteuer 2026 noch genauso wie bisher? Ja. Freibeträge (§16), Steuerklassen (§15) und Steuersätze (§19) gelten 2026 unverändert; für das Jahr wurden keine Änderungen beschlossen. Es laufen Reformdebatten, doch nichts davon ist in Kraft.

Kann ich den §13d-Abschlag und den Freibetrag zusammen nutzen? Ja, beide wirken kumulativ. Erst wird der Wert auf 90 % gekürzt, dann der persönliche Freibetrag abgezogen. Der Abschlag setzt voraus, dass die Immobilie am Stichtag zu Wohnzwecken vermietet ist.

Was passiert, wenn das geerbte Familienheim vor Ablauf der zehn Jahre verkauft wird? Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, sofern die Selbstnutzung nicht aus einem zwingenden Grund wie Pflegebedürftigkeit oder Tod aufgegeben wurde. Das Finanzamt setzt die Steuer dann nachträglich fest.

Wie kann ich den Freibetrag mehrfach ausschöpfen? Über die Zehnjahresregel des §14 ErbStG. Schenkungen, die mehr als zehn Jahre auseinanderliegen, werden nicht zusammengerechnet, sodass der Freibetrag erneut greift. Gestaffelte Übertragungen sind daher ein gängiges Mittel bei größerem Immobilienvermögen.

Dieser Leitfaden ersetzt keine steuerliche Beratung. Konkrete Gestaltungen wie Nießbrauch, Güterstandsschaukel, gestaffelte Schenkungen oder ein Gutachten zum niedrigeren Wert nach §198 BewG hängen stets vom Einzelfall ab und sollten anwaltlich und steuerlich geprüft werden. Die hier dargestellten Werte gelten für das Steuerjahr 2026 nach aktuellem Stand; vor einer konkreten Gestaltung sollte ein Steuerberater den tagesaktuellen Gesetzesstand prüfen.

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