Cashflow-Berechnung für Mietimmobilien: Schritt-für-Schritt

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte vorher eine solide Cashflow-Berechnung für die Mietimmobilie durchführen. Denn ob sich ein Investment wirklich lohnt, zeigt sich nicht im Exposé, sondern in den monatlichen Zahlen - nach Abzug aller Kosten, Steuern und Kreditraten.

Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch die vollständige Cashflow-Berechnung, erklärt die relevanten Kennzahlen und zeigt anhand eines konkreten Rechenbeispiels, wie Sie den Netto-Cashflow Ihrer Mietimmobilie ermitteln.

Was bedeutet Cashflow bei einer Mietimmobilie?

Der Cashflow einer Mietimmobilie ist die Differenz zwischen allen Mieteinnahmen und allen laufenden Ausgaben - also das, was nach Zinsen, Tilgung, Verwaltung und Instandhaltung tatsächlich übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet monatlichen Nettozufluss, ein negativer erfordert Zuzahlungen aus anderen Einnahmen. Für steueroptimierte Investments ist ein leicht negativer Pre-Tax-Cashflow oft bewusst einkalkuliert, weil er die Steuerersparnis maximiert.

Der Cashflow einer Mietimmobilie beschreibt den tatsächlichen Geldfluss, der nach Abzug sämtlicher Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Die Grundformel ist einfach:

Brutto-Mieteinnahmen - alle Kosten = Netto-Cashflow

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und darüber hinaus Geld erwirtschaftet. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie monatlich aus eigener Tasche zuschießen müssen.

Brutto-Cashflow vs. Netto-Cashflow

Der Brutto-Cashflow berücksichtigt nur die Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Bewirtschaftungskosten - ohne Finanzierung und Steuern. Der Netto-Cashflow hingegen bezieht Kreditrate und steuerliche Effekte mit ein und zeigt, was tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt.

Für eine realistische Einschätzung Ihrer Kapitalanlage ist der Netto-Cashflow nach Steuern die entscheidende Kennzahl.

Schritt-für-Schritt: Cashflow-Berechnung Mietimmobilie

Schritt 1: Brutto-Mieteinnahmen ermitteln

Ausgangspunkt ist die monatliche Kaltmiete. Diese multiplizieren Sie mit 12 für die Jahresmiete. Wichtig: Rechnen Sie einen Leerstandsabzug ein, selbst bei aktuell vermieteten Objekten.

Kaltmiete × 12 = Jahresbruttomiete
Abzug Leerstandsrisiko: 3-5 % (je nach Standort und Objektart)

In gefragten Großstädten wie München oder Hamburg können Sie mit 2-3 % Leerstand rechnen. In B- und C-Städten oder bei älteren Bestandsimmobilien sollten Sie 5 % oder mehr ansetzen.

Beispiel: 800 EUR Kaltmiete × 12 = 9.600 EUR - bei 4 % Leerstand: 9.216 EUR effektive Jahresmiete.

Schritt 2: Nicht umlegbare Nebenkosten abziehen

Nicht alle Betriebskosten können Sie auf den Mieter umlegen. Folgende Posten tragen Sie als Eigentümer:

Hausverwaltung: 250-400 EUR pro Wohneinheit und Jahr
Instandhaltungsrücklage: 6-12 EUR pro m² und Jahr (je nach Baujahr und Zustand)
Nicht umlegbare Versicherungsanteile: ca. 100-200 EUR pro Jahr
Mietausfallversicherung (optional): 3-5 % der Jahresmiete

Für eine 65-m²-Wohnung in einem Bestandsobjekt rechnen Sie mit nicht umlegbaren Kosten von rund 1.200 bis 1.800 EUR pro Jahr.

Schritt 3: Kreditrate berechnen (Zins + Tilgung)

Die Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Beide Komponenten haben unterschiedliche Auswirkungen auf den Cashflow und die Steuererklärung:

Zinsen mindern den Cashflow und sind steuerlich absetzbar
Tilgung mindert den Cashflow, ist aber nicht steuerlich absetzbar (dafür bauen Sie Vermögen auf)

Formel für die jährliche Kreditrate: Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) = jährliche Kreditrate

Schritt 4: Steuerlichen Effekt einberechnen

Hier wird es interessant - und hier trennt sich die simple Cashflow-Rechnung von der professionellen Betrachtung. Steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Absetzbare Posten:

AfA (Abschreibung): 2 % bei Altbau (ab 1925), 3 % bei Neubau (ab 2023), oder 9 %/7 % bei Denkmalimmobilien
Darlehenszinsen (nicht die Tilgung)
Nicht umlegbare Nebenkosten
Werbungskosten (Fahrtkosten, Steuerberater, etc.)

Die Steuererstattung fließt als positiver Cashflow zurück und verbessert Ihre monatliche Belastung. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker der Effekt - ein Grund, warum sich Immobilieninvestments besonders für Gutverdiener lohnen. Mehr dazu unter Steuerklassen 2026.

Schritt 5: Netto-Cashflow ermitteln

Jetzt setzen Sie alles zusammen:

Netto-Cashflow = Effektive Mieteinnahmen - Nicht umlegbare Kosten - Kreditrate + Steuererstattung

Rechenbeispiel: 250.000 EUR Eigentumswohnung

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Eine 65-m²-Wohnung in einer mittleren Großstadt zum Kaufpreis von 250.000 EUR.

Eckdaten:

Parameter	Wert
Kaufpreis	250.000 EUR
Kaufnebenkosten (ca. 10 %)	25.000 EUR
Gesamtinvestition	275.000 EUR
Eigenkapital (20 % + Nebenkosten)	75.000 EUR
Darlehensbetrag	200.000 EUR
Zinssatz	3,5 %
Tilgungssatz	2,0 %
Kaltmiete	800 EUR/Monat
Wohnfläche	65 m²
Baujahr	1985
Persönlicher Grenzsteuersatz	42 %

Monatliche Cashflow-Aufstellung

Position	Monatlich	Jährlich
Kaltmiete	800 EUR	9.600 EUR
- Leerstandsabzug (4 %)	-32 EUR	-384 EUR
= Effektive Mieteinnahmen	768 EUR	9.216 EUR
- Hausverwaltung	-28 EUR	-336 EUR
- Instandhaltungsrücklage (8 EUR/m²)	-43 EUR	-520 EUR
- Nicht umlegbare Versicherung	-13 EUR	-150 EUR
= Cashflow vor Finanzierung	684 EUR	8.210 EUR
- Kreditrate (3,5 % + 2 %)	-917 EUR	-11.000 EUR
davon Zinsen	-583 EUR	-7.000 EUR
davon Tilgung	-333 EUR	-4.000 EUR
= Cashflow vor Steuern	-233 EUR	-2.790 EUR
+ Steuererstattung	+183 EUR	+2.195 EUR
= Netto-Cashflow nach Steuern	-50 EUR	-595 EUR

Steuerberechnung im Detail

Steuerlich absetzbar	Jährlich
AfA (2 % auf 250.000 EUR Gebäudeanteil, geschätzt 80 %)	4.000 EUR
Darlehenszinsen	7.000 EUR
Nicht umlegbare Kosten	1.006 EUR
Leerstandskosten	384 EUR
Steuerlicher Verlust V+V	-3.174 EUR
Steuererstattung bei 42 % Grenzsteuersatz	1.333 EUR

Hinweis: Zusätzlich können weitere Werbungskosten (Steuerberater, Fahrtkosten) die Erstattung erhöhen. Realistisch kommen so ca. 2.000-2.200 EUR Steuererstattung zusammen - je nach individueller Situation.

Negativer Cashflow - ist das schlimm?

Viele Einsteiger erschrecken, wenn die Cashflow-Berechnung einen negativen Wert ergibt. Doch ein leicht negativer Cashflow ist bei vermieteten Immobilien in den ersten Jahren normal und nicht automatisch ein Problem.

Warum negativer Cashflow akzeptabel sein kann

Vermögensaufbau durch Tilgung: Im Beispiel fließen 333 EUR monatlich in die Tilgung. Das sind keine Kosten, sondern Vermögensaufbau - der Mieter zahlt Ihre Schulden ab.
Steuerliche Verluste heute, Gewinne morgen: Der steuerliche Verlust senkt Ihre Einkommensteuerlast. Bei hohem Einkommen kann das einen erheblichen Unterschied machen.
Wertsteigerung: Eine moderate Wertsteigerung von 2 % pro Jahr bedeutet bei 250.000 EUR Kaufpreis rund 5.000 EUR jährlich - das steht in keiner Cashflow-Rechnung, realisiert sich aber beim Verkauf.

Wann negativer Cashflow problematisch wird

Mehr als 200-300 EUR monatlicher Zuschuss bei einer einzelnen Wohnung
Kein finanzieller Puffer für unerwartete Kosten (Sonderumlage, längerer Leerstand)
Mehrere Objekte mit negativem Cashflow gleichzeitig
Unsichere Einkommenssituation

Pre-Tax vs. After-Tax Cashflow im Vergleich

Der Unterschied zwischen dem Cashflow vor und nach Steuern ist besonders bei hohen Einkommen beträchtlich:

Grenzsteuersatz	Pre-Tax Cashflow	Steuererstattung (ca.)	After-Tax Cashflow
30 %	-2.790 EUR/Jahr	+950 EUR	-1.840 EUR/Jahr
35 %	-2.790 EUR/Jahr	+1.110 EUR	-1.680 EUR/Jahr
42 %	-2.790 EUR/Jahr	+1.333 EUR	-1.457 EUR/Jahr
42 % + Soli	-2.790 EUR/Jahr	+1.407 EUR	-1.383 EUR/Jahr
45 % (Reichensteuer)	-2.790 EUR/Jahr	+1.428 EUR	-1.362 EUR/Jahr

Die Tabelle zeigt: Je höher Ihr Steuersatz, desto geringer die effektive monatliche Belastung. Wer als Angestellter mit 80.000 EUR oder mehr brutto verdient, profitiert deutlich stärker als jemand mit niedrigerem Einkommen. Dabei spielen auch Eigenkapitalstrategien eine Rolle.

Cashflow-Kennzahlen: Die drei wichtigsten Renditen

Um verschiedene Immobilien miteinander oder mit anderen Anlageformen wie ETFs zu vergleichen, brauchen Sie standardisierte Kennzahlen.

Bruttomietrendite

Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Im Beispiel: (9.600 / 250.000) × 100 = 3,84 %

Die Bruttomietrendite ist ein erster Schnellcheck. Unter 3 % sollten Sie genauer hinschauen, ab 4,5 % wird es interessant. Sie berücksichtigt allerdings weder Nebenkosten noch Finanzierung.

Nettomietrendite

Formel: ((Jahreskaltmiete - nicht umlegbare Kosten) / Gesamtinvestition) × 100

Im Beispiel: ((9.600 - 1.006) / 275.000) × 100 = 3,13 %

Die Nettomietrendite bezieht die Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten ein und ist damit deutlich aussagekräftiger.

Cashflow-Rendite auf Eigenkapital (Cash-on-Cash Return)

Formel: (Jährlicher Netto-Cashflow nach Steuern / eingesetztes Eigenkapital) × 100

Im Beispiel: (-595 / 75.000) × 100 = -0,79 %

Diese Kennzahl ist zunächst ernüchternd. Sie berücksichtigt aber nicht den Vermögensaufbau durch Tilgung (4.000 EUR/Jahr) und Wertsteigerung. Rechnet man die Tilgung als Vermögensaufbau hinzu, ergibt sich:

((-595 + 4.000) / 75.000) × 100 = 4,54 % Eigenkapitalrendite (inkl. Tilgung)

Typische Cashflow-Bereiche nach Immobilientyp

Die folgende Tabelle gibt Orientierungswerte für verschiedene Immobilientypen. Individuelle Objekte können deutlich abweichen.

Immobilientyp	Bruttomietrendite	Typischer monatlicher Cashflow (nach Steuern, 80 % Finanzierung)	Steuereffekt
Neubau (§ 7 Abs. 4, 3 % AfA)	3,0-4,0 %	-100 bis -300 EUR	Moderat
Bestand (2 % AfA)	3,5-5,5 %	-50 bis +150 EUR	Gering bis moderat
Pflegeimmobilie	3,5-4,5 %	+50 bis +200 EUR	Gering
Denkmalimmobilie (§ 7i, 9 %/7 % AfA)	2,5-3,5 %	-200 bis +100 EUR	Sehr hoch

Bei Denkmalimmobilien fällt auf: Die Bruttomietrendite ist oft niedriger, der steuerliche Effekt aber so stark, dass die Gesamtrendite häufig die anderer Immobilientypen übersteigt - besonders für Anleger mit hohem Steuersatz.

Häufige Fehler bei der Cashflow-Berechnung

Vermeiden Sie diese typischen Stolperfallen:

Leerstand ignorieren: Selbst in Top-Lagen gibt es Mieterwechsel. Kalkulieren Sie immer mindestens 3 % Leerstand ein.
Instandhaltung zu niedrig ansetzen: Ältere Gebäude benötigen mehr Rücklagen. Bei Baujahren vor 1970 rechnen Sie mit 10-15 EUR pro m² und Jahr.
Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Makler (bis 3,57 %) summieren sich auf 8-12 % des Kaufpreises.
Steuererstattung überschätzen: Lassen Sie die Steuerberechnung von einem Steuerberater prüfen. Die tatsächliche Erstattung hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Mietsteigerungen einpreisen: Eine konservative Cashflow-Rechnung basiert auf der aktuellen Miete. Mietsteigerungen sind ein Bonus, keine Planungsgrundlage.

So verbessern Sie den Cashflow Ihrer Mietimmobilie

Falls die Cashflow-Berechnung nicht überzeugt, gibt es Stellschrauben:

Höheres Eigenkapital einsetzen: Senkt die Kreditrate, verbessert den monatlichen Cashflow - reduziert aber den Hebeleffekt
Längere Zinsbindung verhandeln: Aktuell (Februar 2026) können 15 oder 20 Jahre Zinsbindung sinnvoll sein, um das Zinsänderungsrisiko zu begrenzen
Tilgung anpassen: Eine niedrigere anfängliche Tilgung (1,5 % statt 2 %) verbessert den Cashflow, verlängert aber die Laufzeit
Indexmietvertrag prüfen: Ein Indexmietvertrag ermöglicht automatische Mietanpassungen

FAQ: Häufige Fragen zur Cashflow-Berechnung

Was ist ein guter Cashflow bei einer Mietimmobilie?

Ein Cashflow von 0 EUR oder leicht positiv (nach Steuern) gilt bei einer finanzierten Immobilie bereits als solide. Die Immobilie trägt sich selbst, und der Mieter zahlt über die Tilgung Ihr Vermögen auf. Bei 80 % Finanzierung und aktuellen Zinsen ist ein deutlich positiver Cashflow nur bei überdurchschnittlicher Mietrendite (ab 5 % brutto) realistisch.

Wie berechne ich den Cashflow, wenn ich mehrere Immobilien besitze?

Berechnen Sie den Cashflow für jede Immobilie einzeln, summieren Sie dann. Beachten Sie, dass sich steuerliche Verluste aus verschiedenen Objekten addieren und Ihre Gesamtsteuerlast senken. Ein Objekt mit negativem Cashflow kann im Portfolio sinnvoll sein, wenn es hohe Steuervorteile bringt und andere Objekte positiv laufen.

Sollte ich die Tilgung in die Cashflow-Berechnung einbeziehen?

Ja, die Tilgung gehört in die Cashflow-Berechnung, weil sie tatsächlich von Ihrem Konto abgeht. Für die Gesamtrendite-Betrachtung sollten Sie aber unterscheiden: Tilgung ist kein Kostenfaktor, sondern Vermögensverlagerung - von Bargeld zu Immobilienwert. Der reine Cashflow zeigt die Liquiditätsbelastung, die Gesamtrendite zeigt den wirtschaftlichen Erfolg.

Ab wann wird der Cashflow bei einer typischen Mietimmobilie positiv?

Das hängt vom Standort, Kaufpreis und Finanzierungsstruktur ab. Bei einem typischen Investment mit 80 % Finanzierung und 2 % Tilgung dauert es oft 8-12 Jahre, bis der Cashflow durch sinkende Zinsanteile und steigende Mieten positiv wird. Bei Denkmalimmobilien kann der After-Tax Cashflow durch die hohe AfA schon in den ersten Jahren positiv sein.

Welche Software oder Tools eignen sich für die Cashflow-Berechnung?

Für den Einstieg reicht eine Excel- oder Google-Sheets-Tabelle mit den in diesem Artikel beschriebenen Positionen. Professionelle Investoren nutzen Tools wie Immocation, Propstack oder spezialisierte Finanzplanungssoftware. Entscheidend ist nicht das Tool, sondern dass Sie alle relevanten Positionen erfassen und realistische Annahmen verwenden.

Stand: Februar 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung. Steuerliche Auswirkungen hängen von Ihrer persönlichen Situation ab - ziehen Sie einen Steuerberater hinzu.

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