Denkmal-AfA Berechnung: So ermitteln Sie Ihre Steuerersparnis
Schritt-für-Schritt Anleitung zur Berechnung Ihrer individuellen Steuerersparnis bei Denkmal-Investments. Mit Formeln und Rechenbeispielen.
Die Grundformel der Steuerersparnis
Die Steuerersparnis durch Denkmal-AfA berechnet sich aus dem Abschreibungsbetrag multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Bei Sanierungskosten von 150.000 €, einem Abschreibungssatz von 9% (= 13.500 €/Jahr) und 42% Grenzsteuersatz ergibt das 5.670 € jährliche Steuerersparnis. Über die 8-jährige Hochphase summiert sich das auf 45.360 € - ohne weiteren Kapitaleinsatz.
Die Berechnung der Steuerersparnis bei der Denkmal-AfA folgt einer einfachen Grundformel:
Steuerersparnis = Abschreibungsbetrag × Grenzsteuersatz
Der Abschreibungsbetrag ergibt sich aus den bescheinigten Sanierungskosten multipliziert mit dem jeweiligen AfA-Satz (9% in den Jahren 1-8, 7% in den Jahren 9-12).
Schritt 1: Kaufpreisaufteilung verstehen
Bei einer Denkmalimmobilie setzt sich der Kaufpreis aus verschiedenen Komponenten zusammen:
| Komponente | Typischer Anteil | Abschreibbar? |
|---|---|---|
| Sanierungskosten | 60-80% | Ja (Denkmal-AfA) |
| Altbausubstanz | 15-25% | Ja (normale AfA) |
| Grundstück | 5-15% | Nein |
Wichtig: Diese Aufteilung ist nicht willkürlich, sondern muss durch die Denkmalbehörde bestätigt werden.
Schritt 2: Ihren Grenzsteuersatz ermitteln
Der Grenzsteuersatz gibt an, wie viel Prozent Steuer auf Ihren letzten verdienten Euro fällt. Er ist entscheidend für die Höhe Ihrer Steuerersparnis.
Grenzsteuersätze 2026 (Einzelveranlagung)
| Zu versteuerndes Einkommen | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| Bis 11.784 Euro | 0% |
| 11.785 - 17.005 Euro | 14-24% |
| 17.006 - 66.760 Euro | 24-42% |
| 66.761 - 277.825 Euro | 42% |
| Ab 277.826 Euro | 45% |
Mit Solidaritätszuschlag:
- 42% Grenzsteuersatz → effektiv ca. 44,3%
- 45% Grenzsteuersatz → effektiv ca. 47,5%
Schritt 3: Beispielrechnung durchführen
Ausgangsdaten
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Sanierungskosten (70%): 280.000 Euro
- Altbausubstanz (20%): 80.000 Euro
- Grundstück (10%): 40.000 Euro
- Grenzsteuersatz: 42% + Soli = 44,31%
Jährliche Berechnung
Jahre 1-8 (Denkmal-AfA):
- AfA-Betrag: 280.000 Euro × 9% = 25.200 Euro
- Steuerersparnis: 25.200 Euro × 44,31% = 11.166 Euro/Jahr
Jahre 9-12 (Denkmal-AfA):
- AfA-Betrag: 280.000 Euro × 7% = 19.600 Euro
- Steuerersparnis: 19.600 Euro × 44,31% = 8.685 Euro/Jahr
Normale AfA auf Altbau (parallel):
- AfA-Betrag: 80.000 Euro × 2,5% = 2.000 Euro
- Steuerersparnis: 2.000 Euro × 44,31% = 886 Euro/Jahr
Gesamtersparnis über 12 Jahre
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Jahre 1-8 Denkmal-AfA | 11.166 Euro × 8 | 89.328 Euro |
| Jahre 9-12 Denkmal-AfA | 8.685 Euro × 4 | 34.740 Euro |
| Jahre 1-12 normale AfA | 886 Euro × 12 | 10.632 Euro |
| Gesamtersparnis | 134.700 Euro |
Vergleich nach Steuersätzen
Bei gleichen Sanierungskosten von 280.000 Euro:
| Grenzsteuersatz | Ersparnis Jahr 1-8 | Ersparnis Jahr 9-12 | Gesamt 12 Jahre |
|---|---|---|---|
| 35% | 70.560 Euro | 27.440 Euro | 98.000 Euro |
| 42% | 84.672 Euro | 32.928 Euro | 117.600 Euro |
| 42% + Soli | 89.328 Euro | 34.740 Euro | 124.068 Euro |
| 45% | 90.720 Euro | 35.280 Euro | 126.000 Euro |
| 45% + Soli | 95.760 Euro | 37.240 Euro | 133.000 Euro |
Effekte auf die Gesamtrendite
Die Steuerersparnis verbessert die Gesamtrendite Ihres Investments erheblich:
Ohne Steuereffekt
- Mietrendite brutto: 3,0%
- Wertsteigerung (angenommen): 1,5%
- Gesamtrendite: 4,5%
Mit Denkmal-AfA (42% Grenzsteuersatz)
- Mietrendite brutto: 3,0%
- Wertsteigerung: 1,5%
- Steuereffekt (umgerechnet auf Kaufpreis): ~3,0%
- Gesamtrendite: 7,5%
Häufige Berechnungsfehler vermeiden
Fehler 1: Durchschnittssteuersatz verwenden
Der Durchschnittssteuersatz (Steuer/Einkommen) ist niedriger als der Grenzsteuersatz. Für die AfA-Berechnung ist aber der Grenzsteuersatz relevant.
Fehler 2: Solidaritätszuschlag vergessen
Ab ca. 66.000 Euro zu versteuerndem Einkommen fällt Solidaritätszuschlag an - das erhöht die Steuerersparnis um etwa 2,3 Prozentpunkte.
Fehler 3: Zu optimistische Sanierungskostenquote
Nicht alle Kosten sind bescheinigungsfähig. Rechnen Sie konservativ mit dem vom Bauträger garantierten Mindestanteil.
Fehler 4: Einkommensänderungen ignorieren
Die AfA bringt nur Ersparnis, wenn Sie Steuern zahlen. Bei Einkommensrückgang oder Jobverlust reduziert sich der Effekt.
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Stand: Januar 2026 Hinweis: Alle Berechnungen dienen der Orientierung. Für verbindliche Aussagen konsultieren Sie einen Steuerberater.
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