Was ist Denkmal-AfA? Der komplette Leitfaden für 2026

Einführung

Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung bei Baudenkmalen) gehört zu den attraktivsten Steuervorteilen, die das deutsche Steuerrecht für Immobilieninvestoren bereithält. Während normale Immobilienkäufer lediglich 2-3% des Gebäudewerts jährlich abschreiben können, ermöglicht die Denkmal-AfA die vollständige steuerliche Absetzung der Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren.

Für Gutverdiener mit einem Grenzsteuersatz von 42% oder mehr kann das eine Steuerersparnis von weit über 100.000 Euro bedeuten - abhängig von der Höhe der Sanierungskosten. Doch wie genau funktioniert die Denkmal-AfA? Wer kann sie nutzen? Und welche Fallstricke sollten Sie kennen?

In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir Ihnen alles, was Sie über die Denkmal-AfA wissen müssen - von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu konkreten Rechenbeispielen.

Was genau ist die Denkmal-AfA?

Definition und rechtliche Grundlage

Die Denkmal-AfA ist eine Sonderform der Abschreibung, die in §7h und §7i des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt ist. Sie erlaubt Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien, die Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in erhöhtem Umfang steuerlich geltend zu machen.

§7i EStG regelt die Abschreibung für Baudenkmale im Allgemeinen, während §7h EStG die Abschreibung für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen behandelt.

Was macht Denkmal-AfA so besonders?

Der entscheidende Unterschied zur normalen Immobilienabschreibung liegt in drei Faktoren:

1. Erhöhte Abschreibungssätze Während normale Wohnimmobilien (Baujahr ab 1925) mit 2% pro Jahr abgeschrieben werden, erlaubt die Denkmal-AfA deutlich höhere Sätze. 2. Abschreibung der Sanierungskosten Nicht nur der Kaufpreis, sondern speziell die Sanierungskosten werden begünstigt - und diese machen bei Denkmalimmobilien oft 60-80% des Gesamtinvestments aus. 3. Kürzerer Abschreibungszeitraum Die Abschreibung erfolgt nicht über 50 Jahre (wie bei normalen Immobilien), sondern konzentriert sich auf 8-12 Jahre.

Die Abschreibungssätze im Detail

Bei Vermietung (§7i EStG)

Wenn Sie eine Denkmalimmobilie vermieten, können Sie die Sanierungskosten wie folgt abschreiben:

Zeitraum	Jährliche Abschreibung	Kumuliert
Jahr 1-8	9%	72%
Jahr 9-12	7%	28%
Gesamt	-	100%

Das bedeutet: Die gesamten Sanierungskosten können innerhalb von 12 Jahren vollständig steuerlich geltend gemacht werden.

Bei Eigennutzung (§10f EStG)

Auch wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, profitieren Sie von erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten:

Zeitraum	Jährliche Abschreibung	Kumuliert
Jahr 1-10	9%	90%
Gesamt	-	90%

Bei Eigennutzung können Sie 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben absetzen.

Wichtiger Hinweis zur Altbausubstanz

Zusätzlich zu den Sanierungskosten können Sie auch den Gebäudewert der Altbausubstanz normal abschreiben (2% oder 2,5% p.a., je nach Baujahr). Diese Abschreibung läuft parallel zur Denkmal-AfA.

Voraussetzungen für die Denkmal-AfA

Nicht jede alte Immobilie qualifiziert sich automatisch für die Denkmal-AfA. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Denkmalschutz-Status

Das Gebäude muss offiziell unter Denkmalschutz stehen. Dies wird durch die zuständige Denkmalschutzbehörde des Bundeslandes festgestellt und dokumentiert. Der Denkmalschutz kann sich auf verschiedene Aspekte beziehen:

Einzeldenkmal (das gesamte Gebäude)
Teil eines Ensembles
Lage in einem Denkmalbereich

2. Bescheinigung der Denkmalbehörde

Vor Beginn der Bauarbeiten müssen Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung nach §7i EStG beantragen. Diese Bescheinigung ist zwingend erforderlich für die steuerliche Anerkennung.

Die Bescheinigung bestätigt:

Den Denkmalstatus des Gebäudes
Dass die geplanten Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals erforderlich sind
Den Umfang der bescheinigungsfähigen Aufwendungen

3. Abstimmung vor Baubeginn

Die Bauarbeiten müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Wer ohne vorherige Genehmigung saniert, riskiert, dass die Kosten nicht anerkannt werden.

4. Durchführung nach Vorgaben

Die Sanierung muss denkmalgerecht erfolgen. Das bedeutet oft:

Verwendung historischer Materialien oder authentischer Nachbildungen
Erhalt charakteristischer Bauelemente
Beachtung spezifischer Auflagen der Denkmalbehörde

Welche Kosten können abgeschrieben werden?

Begünstigte Kosten (typischerweise)

Die Denkmal-AfA umfasst alle Kosten, die für die Erhaltung als Baudenkmal oder die sinnvolle Nutzung erforderlich sind:

Außenfassade: Sanierung, Dämmung (sofern denkmalverträglich), Anstrich
Dach: Neueindeckung, Dämmung, Dachstuhlsanierung
Fenster: Erneuerung historischer Fenster, denkmalgerechte Nachbauten
Haustechnik: Elektrik, Sanitär, Heizung
Innenausbau: Böden, Wände, Decken, Türen
Erschließung: Treppenhaus, Aufzug, Gemeinschaftsflächen
Besondere Elemente: Stuck, Ornamente, historische Details

Nicht begünstigte Kosten

Grundstückspreis
Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
Kosten für den nicht denkmalgeschützten Teil (z.B. späteren Anbau)
Garagen oder Stellplätze (sofern nicht Teil des Denkmals)

Rechenbeispiel: So wirkt die Denkmal-AfA

Lassen Sie uns die Steuerersparnis an einem konkreten Beispiel durchrechnen:

Ausgangssituation

Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
Davon Sanierungskosten (70%): 280.000 Euro
Davon Altbausubstanz (20%): 80.000 Euro
Davon Grundstück (10%): 40.000 Euro
Jahresbruttoeinkommen des Käufers: 150.000 Euro
Grenzsteuersatz: 42% (zzgl. Solidaritätszuschlag)
Nutzung: Vermietung

Berechnung der jährlichen Abschreibung

Denkmal-AfA auf Sanierungskosten (280.000 Euro):

Jahr	AfA-Satz	AfA-Betrag	Steuerersparnis (42%)
1-8	9%	25.200 Euro	10.584 Euro
9-12	7%	19.600 Euro	8.232 Euro

Normale AfA auf Altbausubstanz (80.000 Euro):

2,5% p.a. = 2.000 Euro jährlich
Steuerersparnis: 840 Euro p.a.

Gesamte Steuerersparnis

Zeitraum	Denkmal-AfA	Normale AfA	Gesamt/Jahr	Kumuliert
Jahr 1-8	10.584 Euro	840 Euro	11.424 Euro	91.392 Euro
Jahr 9-12	8.232 Euro	840 Euro	9.072 Euro	36.288 Euro
Summe	-	-	-	127.680 Euro

In diesem Beispiel spart der Käufer über 127.000 Euro an Steuern - allein durch die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten der Denkmal-AfA.

Für wen lohnt sich die Denkmal-AfA?

Ideale Kandidaten

Die Denkmal-AfA entfaltet ihre volle Wirkung bei Personen mit:

1. Hohem Grenzsteuersatz

Ab 42% Grenzsteuersatz (Einkommen ab ca. 67.000 Euro)
Optimal ab 45% (Einkommen ab ca. 278.000 Euro)
Der Solidaritätszuschlag (5,5% auf die Steuer) erhöht den Vorteil zusätzlich

2. Stabiles hohes Einkommen Die Abschreibung bringt nur dann vollen Nutzen, wenn Sie über den gesamten Abschreibungszeitraum ausreichend Einkommen haben, um die Steuerersparnis zu realisieren. 3. Langfristiger Anlagehorizont Denkmalimmobilien sind keine kurzfristigen Spekulationsobjekte. Ein Anlagehorizont von mindestens 12-15 Jahren ist empfehlenswert. 4. Interesse an Immobilien als Anlageklasse Sie sollten grundsätzlich von Immobilien als Investment überzeugt sein - die Steuervorteile sind ein Bonus, nicht der alleinige Grund.

Weniger geeignet für

Personen mit Einkommen unter 60.000 Euro (Steuervorteil zu gering)
Wer kurzfristig Liquidität braucht
Anleger, die sich nicht mit Immobilienverwaltung befassen möchten
Wer keine Fremdfinanzierung möchte oder erhält

Fazit: Ist die Denkmal-AfA das Richtige für Sie?

Die Denkmal-AfA ist eines der attraktivsten legalen Steuersparmodelle in Deutschland. Für Gutverdiener, die langfristig in Immobilien investieren möchten, kann sie Steuerersparnisse von 100.000 Euro und mehr ermöglichen.

Allerdings sollte die Entscheidung für eine Denkmalimmobilie nie allein auf der Steuerersparnis basieren. Die Immobilie selbst muss als Investment Sinn ergeben - gute Lage, solide Bausubstanz, realistische Mieterwartungen.

Wenn beides zusammenkommt - ein solides Immobilieninvestment und die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten der Denkmal-AfA - entsteht eine besonders attraktive Kombination aus Sachwertanlage und Steueroptimierung.

Stand: Januar 2026 Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.