Schenkungssteuer Immobilie mit Nießbrauch

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten mit Nießbrauchvorbehalt verschenkt, zieht den Kapitalwert des Nießbrauchs vom Schenkungswert ab und schiebt nur den Rest in den Freibetrag (Kinder: 400.000 €). Bei einem Verkehrswert von 1.000.000 €, einem Jahreswert von 36.000 € und einer 65-jährigen Schenkerin (Vervielfältiger 12,583) sinkt der steuerpflichtige Wert auf 547.012 €. Nach Freibetrag verbleiben 147.012 € und rund 16.171 € Schenkungsteuer.

Die Schenkung einer Immobilie an die nächste Generation ist der Kern der vorweggenommenen Erbfolge. Zwei Hebel machen sie steuerlich attraktiv. Es gelten dieselben Freibeträge wie im Erbfall, die sich aber alle zehn Jahre erneuern. Dazu kommt der Nießbrauchvorbehalt: Er drückt die Bemessungsgrundlage, während die Mieterträge beim Schenker bleiben.

Dieser Artikel erklärt beide Mechanismen, zeigt die Bewertung des Nießbrauchs nach dem Bewertungsgesetz und rechnet ein vollständiges Beispiel durch.

Gleiche Freibeträge wie im Erbfall, alle 10 Jahre erneut

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz behandelt Schenkung und Erwerb von Todes wegen weitgehend identisch. Die Freibeträge des § 16 ErbStG gelten für beide Vorgänge:

Empfänger	Steuerklasse	Freibetrag	Rechtsgrundlage
Ehegatte / Lebenspartner	I	500.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG
Kinder / Stiefkinder	I	400.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG
Enkel	I	200.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG
übrige Klasse I	I	100.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG
Steuerklasse II	II	20.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG
Steuerklasse III	III	20.000 €	§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG

Der Unterschied zur Erbschaft liegt im Zeitfaktor. Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden mehrere Zuwendungen derselben Person nur innerhalb eines rollierenden Zehnjahreszeitraums zusammengerechnet. Frühere Erwerbe fließen mit ihrem damaligen Wert ein, bereits gezahlte Steuer wird angerechnet. Liegt eine Schenkung mehr als zehn Jahre nach der vorigen, fällt sie aus diesem Fenster, und der Freibetrag des § 16 ErbStG steht in voller Höhe erneut zur Verfügung.

Genau das macht die Kettenschenkung möglich: Wer früh beginnt, nutzt denselben Freibetrag im Abstand von gut zehn Jahren mehrfach und überträgt so erhebliches Vermögen steuerfrei. Maßgeblich ist immer der einzelne Schenker. Vater und Mutter haben jeweils eigene Freibeträge gegenüber jedem Kind.

Der Nießbrauchvorbehalt senkt den steuerpflichtigen Wert

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Schenker das Eigentum und behält sich das Nutzungsrecht auf Lebenszeit, also die Mieten oder die eigene Nutzung. Dieses zurückbehaltene Recht hat einen Geldwert. Es mindert das, was der Beschenkte wirtschaftlich erhält, und damit die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer.

Seit dem 1. Januar 2009 wirkt diese Minderung voll. Das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG, das den Nießbrauch nur gestundet berücksichtigte, wurde ersatzlos aufgehoben. Für alle Steuerentstehungszeitpunkte ab diesem Datum geht der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs unmittelbar vom Wert der Zuwendung ab. Nur Altfälle mit Steuerentstehung vor dem 1. Januar 2009 unterliegen noch dem alten § 25 ErbStG.

So wird der Kapitalwert berechnet

Die Bewertung folgt dem Bewertungsgesetz:

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG)

Die beiden Größen ergeben sich so:

Jahreswert (§ 15 BewG): der jährliche Reinertrag der Immobilie. Bei vermieteten Objekten ist das die Netto-Kaltmiete nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten, bei Eigennutzung die ortsübliche Miete als Nutzungswert.
Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG): ein Faktor aus der amtlichen Tabelle des Bundesfinanzministeriums, abhängig vom vollendeten Lebensalter und Geschlecht des Nießbrauchers. Er rechnet mit 5,5 % Zwischenzins und Zinseszins und bildet den Mittelwert aus vor- und nachschüssiger Zahlung.

Die Deckelung des Jahreswerts (§ 16 BewG)

§ 16 BewG begrenzt den Jahreswert, damit der Nießbrauch nicht über die ganze Lebenserwartung hinweg unrealistisch hoch angesetzt wird. Er darf höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn der nach dem Bewertungsgesetz anzusetzende Wert des Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird:

Jahreswert maximal = Verkehrswert ÷ 18,6 (≈ 5,376 % des Werts)

Liegt der tatsächliche Reinertrag unter dieser Grenze, gilt der echte Jahreswert. Liegt er darüber, greift die Kappung. Für eine reine Geldnutzung setzt § 15 Abs. 1 BewG ersatzweise 5,5 % pro Jahr an.

Die aktuellen Vervielfältiger 2026

Die Vervielfältiger werden regelmäßig an die amtliche Sterbetafel angepasst. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (GZ IV D 4 – S 3104/00002/013/003) auf Basis der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes (veröffentlicht am 22. Juli 2025), gerechnet mit 5,5 %.

Vollendetes Lebensalter	Männer	Frauen
60 Jahre	12,798	13,832
65 Jahre	11,444	12,583

Frauen haben wegen der höheren statistischen Lebenserwartung den höheren Vervielfältiger und damit einen höheren Nießbrauchwert, der mehr abzieht. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Faktor und desto stärker die Minderung des Schenkungswerts. Die vollständige Tabelle deckt jedes Lebensalter ab. Hier stehen die in der Praxis häufigen Stützstellen 60 und 65.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung an die Tochter

Eine 65-jährige Eigentümerin überträgt eine vermietete Eigentumswohnung an ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Sie bezieht also weiterhin die Mieten.

Eckdaten:

Parameter	Wert
Verkehrswert der Immobilie	1.000.000 €
Netto-Jahreswert der Mieten	36.000 €
Cap nach § 16 BewG (1.000.000 ÷ 18,6)	53.763 €
Alter / Geschlecht Schenkerin	65 / weiblich
Vervielfältiger 2026	12,583
Empfänger	Tochter (Steuerklasse I)
Freibetrag § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG	400.000 €

Schritt 1, Jahreswert prüfen: Der tatsächliche Jahreswert von 36.000 € liegt unter dem Cap von 53.763 €. Es gilt also der echte Reinertrag.

Schritt 2, Kapitalwert des Nießbrauchs: 36.000 € × 12,583 = 452.988 €

Schritt 3, steuerpflichtiger Wert der Schenkung: 1.000.000 € − 452.988 € = 547.012 €

Schritt 4, Freibetrag abziehen: 547.012 € − 400.000 € = 147.012 €

Schritt 5, Schenkungsteuer (Steuerklasse I): Der steuerpflichtige Erwerb von 147.012 € fällt in die Tarifstufe bis 300.000 € mit 11 %. 147.012 € × 11 % ≈ 16.171 € Schenkungsteuer

Zum Vergleich: Ohne Nießbrauchvorbehalt läge der steuerpflichtige Wert bei 1.000.000 €, nach Freibetrag also bei 600.000 € und damit in einer deutlich höheren Tarifstufe. Der vorbehaltene Nießbrauch verschiebt den Erwerb hier von der Stufe „über 600.000 €" in die unterste Tarifzone.

Die Euro-Beträge dieses Beispiels sind reine Rechenarithmetik zur Veranschaulichung. In der Praxis zählt nicht der ausgehandelte Verkehrswert, sondern der nach §§ 176 ff. BewG ermittelte Grundbesitzwert, der davon abweichen kann.

Die Steuersätze nach Steuerklasse (§ 19 ErbStG)

Der Tarif knüpft an den steuerpflichtigen Erwerb nach Abzug des Freibetrags an:

Steuerpflichtiger Erwerb bis	Klasse I	Klasse II	Klasse III
75.000 €	7 %	15 %	30 %
300.000 €	11 %	20 %	30 %
600.000 €	15 %	25 %	30 %
6.000.000 €	19 %	30 %	30 %
13.000.000 €	23 %	35 %	50 %
26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
darüber	30 %	43 %	50 %

Anders als bei der Einkommensteuer ist der Schenkungsteuertarif kein Stufengrenztarif, sondern ein Vollmengentarif: Für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb gilt der Satz der erreichten Stufe. Schon das knappe Überschreiten einer Grenze wird daher teuer, weil dann der höhere Satz auf den ganzen Betrag durchschlägt. Ein weiterer Grund, den steuerpflichtigen Wert über den Nießbrauch gezielt zu senken.

Was diese Betrachtung nicht abdeckt

Der Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer, verlagert aber nicht das Einkommen. Die Mieteinnahmen nach § 21 EStG und die AfA-Berechtigung bleiben beim Nießbraucher, also beim Schenker. Diese einkommensteuerlichen Folgen liegen außerhalb der hier betrachteten Schenkungsteuer-Bemessungsgrundlage und gehören in eine getrennte Planung.

Außen vor bleiben auch das Pflichtteilsrecht, mögliche Rückforderungsrechte, die Grunderwerbsteuerbefreiung unter Verwandten gerader Linie sowie Notar- und Grundbuchkosten. Denkbar ist zudem eine Korrektur nach § 14 Abs. 2 BewG: Verstirbt der Nießbraucher deutlich früher als statistisch erwartet, kann das Finanzamt den Wert nachträglich anpassen.

Den eigenen Fall durchrechnen

Wie hoch der Nießbrauchwert und die verbleibende Schenkungsteuer in Ihrer Konstellation ausfallen, hängt von Alter, Geschlecht, Mietertrag und Grundbesitzwert ab. Eine erste Orientierung liefert der Immobilien-Steuerrechner, bevor Sie die Gestaltung mit Steuerberater und Notar verbindlich festlegen.

Häufige Fragen

Wie oft kann ich den Freibetrag nutzen?

Der Freibetrag nach § 16 ErbStG steht pro Schenker und Empfänger alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. § 14 ErbStG rechnet nur Zuwendungen derselben Person innerhalb eines rollierenden Zehnjahreszeitraums zusammen. Wer früh mit der Übertragung beginnt, schöpft denselben Freibetrag über die Jahre mehrfach aus (Kettenschenkung).

Reduziert der Nießbrauch wirklich die Schenkungsteuer?

Ja. Für Steuerentstehungszeitpunkte ab dem 1. Januar 2009 geht der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs voll vom Wert der Zuwendung ab, weil das alte Abzugsverbot des § 25 ErbStG ersatzlos aufgehoben wurde. Der Beschenkte versteuert damit nur den um den Nießbrauchwert geminderten Wert.

Wie wird der Wert des Nießbrauchs ermittelt?

Über die Formel Jahreswert × Vervielfältiger (§ 14 BewG). Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag der Immobilie (§ 15 BewG), gedeckelt auf Verkehrswert ÷ 18,6 (§ 16 BewG). Der Vervielfältiger stammt aus der amtlichen BMF-Tabelle und richtet sich nach Alter und Geschlecht des Nießbrauchers.

Welche Vervielfältiger gelten 2026?

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024. Beispielwerte: Alter 60 – Männer 12,798, Frauen 13,832; Alter 65 – Männer 11,444, Frauen 12,583.

Stand: Juni 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Freibeträge, Steuersätze und Steuerklassen geben den aktuellen Gesetzesstand ohne Inflationsindexierung wieder; eine künftige Reform kann sie ändern. Die Euro-Beträge des Rechenbeispiels sind illustrative Arithmetik; ein konkreter Fall benötigt den tatsächlichen Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG sowie die reale Netto-Miete bzw. den Nutzungswert. Jede konkrete Gestaltung ist vor der Umsetzung mit einem Steuerberater und einem Notar zu prüfen.

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