Wer eine Denkmalwohnung innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert die abgesetzte AfA als Teil des Gewinns. Im Beispiel (250.000 € Sanierungsanteil, 150.000 € Einkommen, Verkauf zum Kaufpreis) bringen acht Jahre AfA 79.758 € Steuerwirkung, der Verkauf im achten Jahr kostet 81.409 € Steuer. Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei.[F-23-01][F-23-02]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren“, Stand 26.09.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/verkauf-vor-ablauf-10-jahre/
Verkauf nach 6 bis 12 Jahren
| Verkauf nach | AfA bis dahin | Steuerwirkung der AfA | Steuer beim Verkauf | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 6 Jahren | 135.000 € | 59.819 € | 60.045 € | −227 € |
| 8 Jahren | 180.000 € | 79.758 € | 81.409 € | −1.651 € |
| 9 Jahren | 197.500 € | 87.512 € | 89.717 € | −2.205 € |
| 10 Jahren | 215.000 € | 95.267 € | steuerfrei | 95.267 € |
| 12 Jahren | 250.000 € | 110.775 € | steuerfrei | 110.775 € |
Der Saldo ist bei Verkauf vor Ablauf der Frist negativ oder klein, weil der gesamte Gewinn in einem Jahr auf das Einkommen trifft, während die AfA über die Jahre verteilt gewirkt hat.[F-GEN-02]
Die Regel
- Frist
- Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien innerhalb von zehn Jahren sind steuerpflichtig, danach steuerfrei.[F-23-01]
- Hinzurechnung
- Innerhalb der Frist mindern alle Abschreibungen einschließlich der Denkmal-AfA die Anschaffungskosten.[F-23-02]
- Zählweise
- Nach Sekundärbelegen von Notartermin zu Notartermin.[F-23-03]
- Freigrenze
- Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei.[F-23-04]
Keine Nachholung im Verkaufsjahr
In Foren wird behauptet, nicht genutzte Denkmal-AfA lasse sich im Verkaufsjahr vollständig absetzen. § 7i sieht jährliche Sätze vor; eine Nachholung im Verkaufsjahr ist nach unserer Auslegung nicht vorgesehen.[F-IT-07]
Belege und Methode
- F-23-01
Wer eine vermietete Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-02
Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren, wird die abgesetzte Denkmal-AfA beim Gewinn wieder hinzugerechnet.
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStGPrimärtext geprüft
- F-23-03
Die 10 Jahre zählen von Notartermin zu Notartermin.
ständige BFH-Rechtsprechung; Wortlaut § 23: „Anschaffung und Veräußerung“Sekundärbeleg, Primärtext ausstehend
- F-23-04
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen (Freigrenze).
§ 23 Abs. 3 S. 5 EStGPrimärtext geprüft
- F-IT-07
§ 7i Abs. 1 (Jahressätze); keine NachholungsregelAuslegung, steuerlich prüfen lassen
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode
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