Spitzensteuersatz und Denkmal-AfA: Beispiel 2026

Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Spitzensteuersatz und Denkmal-AfA: Beispiel 2026“, Stand 16.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/spitzensteuersatz-denkmal-afa/

ledig, zvE oberhalb der Höchstsatz-Grenze. Das zvE von 280.000 € ist eine frei gewählte Annahme, keine Angabe zum üblichen Gehalt oder Praxisgewinn. Gerechnet wird mit Einzelveranlagung, ohne Kirchensteuer und ohne weitere Einkünfte. Bruttogehalt, Umsatz und zvE sind verschiedene Größen.[F-TAX-01]

Für die Denkmal-Rechnung nehmen wir 100.000 € bescheinigte Sanierungskosten einer vermieteten Wohnung an. Die erhöhte Abschreibung setzt begünstigte Arbeiten und eine Bescheinigung voraus. Kaufpreis, Miete, Zinsen und laufende Kosten fehlen in dieser isolierten AfA-Rechnung.[F-7I-01][F-7I-02][F-7I-05][F-LOSS-01]

Die AfA mindert das steuerpflichtige Ergebnis der Vermietung. Ob daraus tatsächlich ein verrechenbarer Verlust entsteht, hängt auch von Miete und Werbungskosten ab. Die Wirkung eines Abzugs kann sich über Tarif- und Soli-Grenzen ändern.[F-LOSS-01][F-GEN-02][F-TAX-02]

Der höhere Grenzsteuersatz gilt nur für den Teil des zvE oberhalb der jeweiligen Tarifgrenze. Ein Abzug senkt das Einkommen am oberen Rand und kann dabei eine Tarifgrenze überschreiten.[F-TAX-01][F-GEN-02]

Der Solidaritätszuschlag verändert den Grenzsteuersatz zusätzlich. Die isolierte AfA-Wirkung zeigt keinen Gewinn aus dem Kauf und keinen Ersatz für die Prüfung des Kaufpreises.[F-TAX-02][F-7I-01][F-GEN-02]

Grenze des Beispiels: Die Tabelle sagt nichts über Rendite oder finanzierbaren Kaufpreis. Steuersparen durch Abschreibung setzt eine tatsächliche begünstigte Ausgabe voraus.[F-7I-02][F-GEN-02]

Die Seite zum Spitzensteuersatz zeigt die Einkommensteuer und ein offenes Wohnungsbeispiel mit Miete, Finanzierung und Eigenmitteln. Der Grenzsteuersatz-Rechner beantwortet die Fachfrage dieses Falls. Beide Seiten gehören zu einer Website desselben Betreibers. Vor einer Kauf- oder Steuerentscheidung sollten Sie Ihre Unterlagen individuell prüfen lassen.

Allgemeine Modellrechnung, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wir erhalten bei einem Kauf eine Provision vom Projektentwickler. Offenlegung.

1. F-TAX-01

   2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.

   § 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft

2. F-TAX-02

   Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).

   SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft

3. F-GEN-02

   Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.

   § 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft

4. F-7I-01

   Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft

5. F-7I-02

   Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.

   § 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft

6. F-7I-05

   Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.

   § 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft

7. F-LOSS-01

   Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.

   § 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft

Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode