Beispiel: selbständiger Berater, ledig, 150.000 € zu versteuerndes Einkommen (zvE) im Jahr 2026. Ein zusätzlicher Abzug von 10.000 € senkt die Einkommensteuer samt Soli im Modell um 4.431 €. Entscheidend sind das zvE und die tatsächliche Abzugsfähigkeit, nicht die Berufsbezeichnung.[F-TAX-01][F-TAX-02][F-GEN-02]
Zitiervorschlag: Kapitalanlage-Wissen, „Selbständiger Berater: Steuern und AfA 2026“, Stand 16.10.2026, https://kapitalanlage-wissen.org/rechenbeispiele/selbstaendiger-berater-immobilien-afa/
Annahmen des Beispiels
selbständiger Berater, ledig. Das zvE von 150.000 € ist eine frei gewählte Annahme, keine Angabe zum üblichen Gehalt oder Praxisgewinn. Gerechnet wird mit Einzelveranlagung, ohne Kirchensteuer und ohne weitere Einkünfte. Bruttogehalt, Umsatz und zvE sind verschiedene Größen.[F-TAX-01]
Für die Denkmal-Rechnung nehmen wir 100.000 € bescheinigte Sanierungskosten einer vermieteten Wohnung an. Die erhöhte Abschreibung setzt begünstigte Arbeiten und eine Bescheinigung voraus. Kaufpreis, Miete, Zinsen und laufende Kosten fehlen in dieser isolierten AfA-Rechnung.[F-7I-01][F-7I-02][F-7I-05][F-LOSS-01]
Steuerrechnung 2026
| Größe | Ergebnis |
|---|---|
| Einkommensteuer | 51.864 € |
| Solidaritätszuschlag | 2.853 € |
| Steuer zusammen | 54.717 € |
| Grenzsteuersatz einschließlich Soli | 44,31 % |
| Wirkung von 10.000 € zusätzlichem Abzug | 4.431 € |
| Erste AfA aus 100.000 € Sanierungskosten | 9.000 € |
| Steuerminderung durch diese erste AfA | 3.988 € |
| Nur AfA: Steuerminderung über zwölf Jahre | 44.310 € |
Die AfA mindert das steuerpflichtige Ergebnis der Vermietung. Ob daraus tatsächlich ein verrechenbarer Verlust entsteht, hängt auch von Miete und Werbungskosten ab. Die Wirkung eines Abzugs kann sich über Tarif- und Soli-Grenzen ändern.[F-LOSS-01][F-GEN-02][F-TAX-02]
Was in diesem Fall zählt
Bei selbständiger Arbeit ist der Gewinn die Einkunft, nicht der Umsatz. Nach weiteren Abzügen entsteht das zvE, auf das die tarifliche Einkommensteuer angewandt wird.[F-ZVEB-01][F-TAX-01]
Ein Verlust aus einer dauerhaft vermieteten Wohnung kann sich auf die Jahressteuer auswirken. Dafür müssen Miete, Zinsen und abzugsfähige Kosten zusammen betrachtet werden.[F-LOSS-01][F-GEN-01]
Grenze des Beispiels: Diese Tabelle enthält weder Betriebsausgaben noch Vorauszahlungen oder eine Liquiditätsplanung. Prüfen Sie den Unterschied zwischen Steuerwirkung und verfügbarem Geld.[F-ZVEB-01][F-GEN-02]
Mit eigenen Werten rechnen
Die Seite für Selbständige zeigt die Einkommensteuer und ein offenes Wohnungsbeispiel mit Miete, Finanzierung und Eigenmitteln. Der Vermietung-Steuerrechner beantwortet die Fachfrage dieses Falls. Beide Seiten gehören zu einer Website desselben Betreibers. Vor einer Kauf- oder Steuerentscheidung sollten Sie Ihre Unterlagen individuell prüfen lassen.
Allgemeine Modellrechnung, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wir erhalten bei einem Kauf eine Provision vom Projektentwickler. Offenlegung.
Belege und Methode
- F-TAX-01
2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (Ledige), 45 % ab 277.826 €.
§ 32a Abs. 1 und 5 EStG (Fassung für VZ 2026)Primärtext geprüft
- F-TAX-02
Den Soli zahlt nur, wer mehr als 20.350 € Einkommensteuer zahlt (Paare 40.700 €).
SolZG § 3 Abs. 3, § 4Primärtext geprüft
- F-GEN-02
Eine Abschreibung spart nie mehr Steuer, als sie kostet: bei 42 % Steuersatz sparen 100 € Abschreibung 42 € plus Soli.
§ 21, § 32a EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-01
Die begünstigten Sanierungskosten schreiben Sie in 12 Jahren komplett ab: 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStGPrimärtext geprüft
- F-7I-02
Begünstigt sind nur die denkmalgerechten Sanierungskosten, nicht der Grundstücksanteil und nicht die Altbausubstanz.
§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG; Bayern Bescheinigungsrichtlinie Nr. 3.2 (Verlust von Altbausubstanz nicht bescheinigungsfähig)Primärtext geprüft
- F-7I-05
Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gibt es keine Denkmal-AfA.
§ 7i Abs. 2 S. 1 EStG; BayMBl. 2025 Nr. 424 (Präambel, Art. 23 BayDSchG)Primärtext geprüft
- F-LOSS-01
Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Gehalt oder Praxis.
§ 2 Abs. 3 EStGPrimärtext geprüft
- F-ZVEB-01
Einkünfte sind der Gewinn oder der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten; ihre Summe, gemindert um wenige Entlastungsbeträge, ist der Gesamtbetrag der Einkünfte.
§ 2 Abs. 2–3 EStGPrimärtext geprüft
- F-GEN-01
Kreditzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten.
§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStGPrimärtext geprüft
Alle Zahlen berechnet mit dem Rechenkern: Einkommensteuer nach § 32a EStG 2026, Solidaritätszuschlag nach SolZG, Kirchensteuer als Sonderausgabe, Denkmal-AfA nach § 7i. Grenzsteuersätze gemessen über 1.000 € Einkommen. Beispielwerte sind als Annahme gekennzeichnet. Zur Methode
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