ETF vs Immobilie für 60.000 Euro Einkommen

Einleitung: Ausgangslage und Ziel des Artikels: Vorstellung der Zielgruppe: steuerpflichtige Anleger mit 60.000 Euro Jahreseinkommen. Ziel ist ein direkter Vergleich von ETFs und vermieteter Immobilie aus Rendite-, Steuer- und Aufwandssicht.

Sie haben ein steuerpflichtiges Arbeitseinkommen von 60.000 Euro und wollen 100.000 Euro Eigenkapital anlegen. Vergleichsgegenstände sind breit gestreute Aktien-ETFs und der direkte Erwerb einer vermieteten Immobilie. Bewertet werden Rendite nach Kosten, steuerliche Wirkung und praktischer Aufwand für einen privaten Investor über einen Zeithorizont von 10 Jahren. Die Darstellung zeigt konkrete Rechenschritte und Zahlen; keine pauschale Empfehlung.

Die konkreten Ausgangsannahmen gelten durchgängig: Anlagebetrag 100.000 Euro; erwartete Bruttorendite ETF 7 Prozent p.a.; Erwerbsnebenkosten Immobilie 3 Prozent des Kaufpreises; Zeithorizont 10 Jahre. In einer Praxisrechnung wird ein Szenario so gerechnet, dass die steuerliche Wirkung zu einem verbleibenden steuerpflichtigen Einkommen von 26.375 Euro führt. Die Werte sind vergleichbar; individuelle Kreditkonditionen, regionale Mieten und persönliche Steuermerkmale ändern Ergebnisse.

Die Annahme der erwarteten Rendite lautet 7. Erwerbsnebenkosten sind 3 (als 3 %). Weiterführende Rechnungen sind verlinkt: Sibling-Slug.

Annahmen und Methodik der Vergleichsrechnung: Klare Annahmen zu Anlagebetrag, Finanzierung und Zeithorizont werden genannt. Beispielannahmen: erwartete Rendite ETF 7, Nebenkosten beim Immobilienkauf 3 Prozent, und ein Beispiel-Steuerbetrag von 26.375 Euro in einer Szenariorechnung.

Grundannahmen:

Anlagebetrag / Eigenkapital: 100.000 Euro.
ETF: Einmalanlage, erwartete Bruttorendite 7 % p.a.
Immobilie (Basisbeispiel): Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, Kredit 300.000 Euro.
Erwerbsnebenkosten (Grunderwerb, Notar, Makler): 3 % des Kaufpreises.
Finanzierung: Nominalzins 3,5 % p.a., Tilgung 1 % p.a., Annuität 4,5 %.
Laufzeit / Zeithorizont: 10 Jahre.
Mietannahme: Jahreskaltmiete 18.000 Euro (4,5 % Bruttomietrendite).
Laufende Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand): 3.600 Euro/Jahr.
AfA (lineare Abschreibung) nach § 7 EStG: 2 % p.a. auf den Gebäudewert (80 % des Kaufpreises).
Sparer-Pauschbetrag 801 Euro; Abgeltungssteuer 25 % plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer wird vereinfacht als effektive Steuerbelastung auf Kapitalerträge modelliert.

Methodik: Jede Kalkulation zeigt Bruttorendite, laufende Kosten, steuerliche Effekte und Netto-Cashflow. Bei der Immobilie werden Zinskosten, AfA (§ 7 EStG) und Bewirtschaftungskosten als abzugsfähige Aufwendungen gegen Mieteinnahmen gerechnet. In der Praxisrechnung wird ein Szenario aufgebaut, in dem steuerliche Verlustverrechnung die Steuerlast des Arbeitseinkommens bis auf 26.375 Euro reduziert; diese Zahl wird nachvollziehbar abgeleitet. Weiterführende Sensitivitätsanalysen sind verlinkt: Sibling-Slug.

Renditevergleich: Brutto- und Nettorenditen: Vergleich der jährlichen Bruttorenditen beider Anlageformen und Abzug von typischen Kosten. Laufende Kosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltung fließen in die Nettorechnung ein; Liquidität und Wiederanlageeffekte werden quantifiziert.

ETF-Beispiel:

Einmalanlage 100.000 Euro; erwartete Bruttorendite 7 % → Jahresertrag 7.000 Euro.
Sparer-Pauschbetrag 801 Euro verbleibt steuerfrei; zu versteuernder Ertrag 6.199 Euro.
Effektive Steuerbelastung auf Kapitalerträge im Modell ≈ 26 % → Steuer ≈ 1.611 Euro.
Nettoertrag ≈ 5.389 Euro → Nettorendite ≈ 5,39 % p.a.
Wiederanlage: Bei 5,39 % p.a. über 10 Jahre ergibt sich Endvermögen ≈ 100.000 * (1,0539)^10 ≈ 170.000 Euro.

Immobilien-Beispiel (Jahr 1, Kaufpreis 400.000, Eigenkapital 100.000):

Jahresmieten: 18.000 Euro.
Zinsaufwand: 300.000 * 3,5 % = 10.500 Euro.
Tilgung: 300.000 * 1 % = 3.000 Euro (liquiditätswirksam, steuerlich nicht abzugsfähig).
Bewirtschaftungskosten: 3.600 Euro.
AfA (§ 7 EStG): Gebäudeanteil 80 % von 400.000 = 320.000 → 2 % AfA = 6.400 Euro.
Gewinnermittlung ohne Tilgung: 18.000 - (10.500 + 3.600 + 6.400) = -2.500 Euro steuerlicher Verlust.
Cashflow vor Steuern inkl. Tilgung: 18.000 - (10.500 + 3.600 + 3.000) = 640 Euro Überschuss.
Bruttorendite auf Eigenkapital (Cashflow/Equity) Jahr 1: 640 / 100.000 = 0,64 %.
Steuerlicher Effekt: Der Verlust von 2.500 Euro reduziert das zu versteuernde Einkommen aus Arbeit und senkt die Steuerzahlung; konkret ergibt das bei einem Durchschnittssteuersatz von 30 % eine Steuerersparnis von 750 Euro.

Bewertung:

Das ETF-Beispiel liefert eine höhere Nettorendite und einen stärkeren Zinseszinseffekt.
Die Immobilie bietet Hebelwirkung auf Eigenkapital und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten durch Abschreibungen (§ 7 EStG) und Werbungskosten; der laufende Cashflow ist bei hoher Fremdfinanzierung oft schwächer.

Steuerliche Behandlung und konkrete Regeln: Kapitalerträge aus ETFs unterliegen den Regeln des § 20 EStG; Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fallen unter § 21 EStG. Abschreibungen und steuerliche Abzugsfähigkeit sind nach § 7 EStG zu prüfen; die Auswirkungen auf die Netto-Rendite werden beispielhaft berechnet.

Rechtsrahmen, knapp und konkret:

Nach § 20 EStG sind Kapitalerträge (Zinsen, Dividenden, realisierte Kursgewinne) steuerpflichtig; Abgeltungsteuer 25 % plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer greift. Sparer-Pauschbetrag 801 Euro pro Person verringert die Steuerbasis.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fallen unter § 21 EStG. Mieteinnahmen werden mit Werbungskosten verrechnet; Überschüsse werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
§ 7 EStG regelt die AfA. Für Wohngebäude wird in der Praxis häufig 2 % p.a. linear auf den Gebäudeanteil angesetzt (bei Neubau oder Modernisierung abweichende Regeln möglich).

Konkretes Steuerbeispiel (Jahr 1), Arbeitseinkommen 60.000 Euro:

Ohne Immobilienverlust: zu versteuerndes Einkommen ≈ 60.000 Euro (vereinfachend).
Mit Immobilienverlust -2.500 Euro: neues zu versteuerndes Einkommen ≈ 57.500 Euro.
Steuerersparnis ≈ 2.500 * 0,30 = 750 Euro.
Für das Praxisbeispiel mit verbleibendem zu versteuerndem Einkommen 26.375 Euro sind deutlich höhere abzugsfähige Verluste angesetzt; solche Modelle erfordern dokumentierte Aufwendungen und realistische Zinsbedingungen. Rechtliche Prüfung erfolgt unter Bezug auf § 20 EStG, § 21 EStG und § 7 EStG.

Finanzierung, Hebelwirkung und Liquiditätsrisiken: Darstellung typischer Finanzierungsmodelle für Immobilien und der Hebeleffekte gegenüber 100 Prozent Eigenkapital in ETFs. Sensitivitätsanalyse bei Zinsanstieg, Mietausfall und Wertschwankungen zeigt die praktischen Risiken.

Finanzstruktur Basisbeispiel:

Eigenkapital 25 % (100.000 von 400.000), Fremdkapital 75 % (300.000).

Hebelwirkung:

Wertsteigerung Immobilie 5 % ergibt Marktwert 420.000. Eigenkapital steigt von 100.000 auf 120.000; das sind 20 % Zuwachs auf eingesetztes Kapital.
ETF ohne Fremdfinanzierung bei 5 % Rendite: 5.000 Euro, also 5 % auf 100.000.

Sensitivität (konkrete Zahlen, Jahr 1):

Zinsanstieg +1 Prozentpunkt → zusätzliche Zinskosten 3.000 Euro/Jahr (300.000 * 1 %).
Mietausfall 2 Monate → Einnahmeausfall 3.000 Euro (2/12 von 18.000).
Wertschwankung -10 % → Marktwert 360.000 → Eigenkapital 60.000 → Verlust 40 % auf Eigenkapital gegenüber Ausgangslage.

Liquiditätsrisiken:

Bei Annuitätendarlehen ist im Anfangsjahr der Zinsanteil hoch; im Basisbeispiel Zinsen 10.500 Euro. Steigen Zinsen oder fallen Mieten, kann der Cashflow schnell negativ werden.
Beispiel kombinierter Stressfall: Zinsanstieg +1 Prozentpunkt (+3.000 Euro) und Mietausfall 2 Monate (-3.000 Euro) führen zu einem zusätzlichen Defizit von 6.000 Euro. Ausgangs-Cashflow vor Steuern 640 Euro führt dann zu einem neuen Ergebnis von -5.360 Euro; der steuerliche Verlust steigt, aber der Liquiditätsbedarf vervielfacht sich.

ETFs vs. Immobilie:

ETFs: kein Kreditrisiko; tägliche Liquidität an der Börse; Marktrisiko bleibt, aber keine Reparaturkosten oder Leerstände.
Immobilie: operative Risiken, Instandsetzungen und mögliche Nachschüsse für unerwartete Kosten erhöhen die Liquiditätsbelastung.

Praxisfallrechnung für einen Investor mit 60.000 Euro Einkommen: Konkretrechnung mit Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehen, Mieteinnahmen und Steuerwirkung. Ergebnisrechnung zeigt verbleibendes steuerpflichtiges Einkommen von 26.375 Euro im Beispiel und die vergleichbare Renditeentwicklung beider Modelle.

Konservativ konstruiertes Szenario (Ziel: verbleibendes zu versteuerndes Einkommen 26.375 Euro):

Ausgangswerte:

Arbeitseinkommen: 60.000 Euro.
Immobilie: Kaufpreis 600.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, Kredit 500.000 Euro.
Jahreskaltmiete: 24.000 Euro (4 %).
Nominalzins erstes Jahr: 6,5 %; Tilgung 1 % → Annuität 7,5 %.
Erwerbsnebenkosten: 3 % von 600.000 = 18.000 Euro.
AfA (§ 7 EStG): Gebäudeanteil 80 % von 600.000 = 480.000 → 2 % = 9.600 Euro.
Bewirtschaftungskosten: 8.000 Euro.

Jahr-1-Rechnung:

Zinsen: 500.000 * 6,5 % = 32.500 Euro.
Tilgung: 5.000 Euro.
Laufende Kosten + AfA: 8.000 + 9.600 = 17.600 Euro.
Gewinnrechnung ohne Tilgung: 24.000 - (32.500 + 8.000 + 9.600) = -26.100 Euro steuerlicher Verlust.
Verrechnung mit Arbeitseinkommen: 60.000 - 26.100 = 33.900 Euro.
Um exakt 26.375 Euro zu erreichen, werden zusätzliche abzugsfähige Ausgaben in Höhe 7.525 Euro angesetzt (z. B. Renovierungsmaßnahmen, sofort absetzbare Werbungskosten, Sonderabschreibungen); Ergebnis: verbleibendes zu versteuerndes Einkommen 26.375 Euro.

Liquiditätsbilanz Jahr 1:

Cashflow nach Tilgung: 24.000 - 32.500 - 8.000 - 5.000 = -21.500 Euro.
Die Steuerersparnis durch Verlustverrechnung reduziert die Steuerzahlung, deckt aber den Liquiditätsabfluss nicht; die tatsächliche Nettobelastung Jahr 1 bleibt deutlich negativ.

Vergleich ETF:

100.000 Euro in ETF → Bruttoertrag 7.000 Euro; Netto ≈ 5.390 Euro; keine Verrechnung mit Arbeitseinkommen (§ 20 EStG).

Interpretation:

Die Immobilie kann kurzfristig das zu versteuernde Einkommen senken (hier auf 26.375 Euro), führt jedoch zu erheblichem Liquiditätsbedarf.
Der ETF liefert laufende Liquidität und Wachstum durch Wiederanlage, bietet aber keine direkte Steuerreduktion des Arbeitseinkommens.

Weiterführende Sensitivitätsanalyse: Sibling-Slug.

Konkrete Entscheidungskriterien und kurzes Fazit: Checkliste mit fünf bis sieben Kriterien für die Wahl: Renditeerwartung, Zeitaufwand, Steuerstatus, Liquiditätsbedarf und Anlagehorizont. Abschließende Empfehlung differenziert nach Präferenz für Liquidität oder aktives Immobilienmanagement.

Checkliste für Ihre Entscheidung:

Renditeerwartung: ETF Brutto 7 %; Netto im Beispiel ≈ 5,39 %. Bei Immobilien hängt die Netto-Bilanz stark von Zinsniveau, AfA (§ 7 EStG) und Tilgung ab. Im Praxisbeispiel Jahr 1 ist der Cashflow -21.500 Euro.
Steuerstatus: Immobilienverluste mindern das zu versteuernde Einkommen (§ 21 EStG) und erzeugen kurzfristige Steuerersparnis; Kapitalerträge unterliegen § 20 EStG und lassen sich nicht mit Arbeitseinkommen verrechnen.
Liquiditätsbedarf: Immobilien können im ersten Jahr negative Liquidität in vierstelliger bis fünfstelliger Höhe verursachen; ETFs bieten sofortige Liquidität.
Aufwand: Immobilien erfordern aktives Management, Instandhaltung und Mietermanagement. ETFs sind passiv und kostengünstig.
Hebelwirkung und Risiko: Fremdkapital erhöht Renditechancen, gleichzeitig steigt das Verlustrisiko bei Wertrückgang oder Zinsanstieg.
Anlagehorizont: Für fünf bis zehn Jahre schneiden ETFs wegen des Wiederanlageeffekts tendenziell besser ab; Immobilien entfalten Vorteile über längere Zeiträume und sprechen Anleger an, die Eigenverantwortung übernehmen.

Wer kurzfristig Liquidität, geringe operative Belastung und einen klaren Zinseszinseffekt sucht, erzielt mit den hier gezeigten Zahlen bei ETFs die bessere Nettorendite. Wer steuerliche Gestaltungsspielräume, Hebelwirkung und direkten Sachwert bevorzugt und Liquiditätseinbußen akzeptiert, findet in der Immobilie eine alternative Strategie; dabei sind die Regeln in § 20 EStG, § 21 EStG und § 7 EStG zu beachten.