Denkmal-AfA Prozent-Tabelle 2026: Wie viele Prozent pro Jahr?

Die Denkmal-AfA folgt einer festen Staffelung, die im Einkommensteuergesetz vorgegeben ist. Wie hoch der jährliche Abschreibungssatz ist, hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet wird (§7i EStG) oder eigengenutzt (§10f EStG). Beide Paragraphen schreiben unterschiedliche Quoten und Laufzeiten vor; die folgenden Tabellen zeigen die exakten Prozentsätze samt Beispielrechnung.

Wie viele Prozent gelten bei §7i EStG (Vermietung)?

Bei vermieteten Denkmalimmobilien greift §7i EStG mit einer zweistufigen Staffelung: acht Jahre lang sind 9% der anerkannten Sanierungskosten als Werbungskosten absetzbar, danach vier Jahre lang 7%. In Summe ergeben sich 100% der Sanierungskosten über zwölf Jahre. Der Grundkaufpreis läuft parallel über die normale Altbau-AfA gemäß §7 Abs. 4 EStG.

Jahr	Prozentsatz	Kumulierter Anteil
1	9%	9%
2	9%	18%
3	9%	27%
4	9%	36%
5	9%	45%
6	9%	54%
7	9%	63%
8	9%	72%
9	7%	79%
10	7%	86%
11	7%	93%
12	7%	100%

§10f EStG bei Eigennutzung

Bei selbst genutzten Denkmalimmobilien gilt §10f EStG: zehn Jahre lang dürfen 9% der begünstigten Sanierungskosten als Sonderausgaben abgezogen werden. Die Gesamtsumme erreicht damit 90% statt der 100% bei §7i. Eine weitergehende Abschreibung über den Sonderausgabenabzug hinaus ist ausgeschlossen.

Jahr	Prozentsatz	Kumulierter Anteil
1	9%	9%
2	9%	18%
3	9%	27%
4	9%	36%
5	9%	45%
6	9%	54%
7	9%	63%
8	9%	72%
9	9%	81%
10	9%	90%

Rechenbeispiel: 200.000 € Sanierungskosten

Wie wirkt sich die Prozent-Tabelle in der Praxis aus? Ein Beispiel mit 200.000 € anerkannten Sanierungskosten zeigt die jährliche Belastung der Bemessungsgrundlage:

§7i (Vermietung):

• Jahre 1 bis 8: jeweils 200.000 € × 9% = 18.000 € AfA pro Jahr
• Jahre 9 bis 12: jeweils 200.000 € × 7% = 14.000 € AfA pro Jahr
• Gesamtsumme über zwölf Jahre: 8 × 18.000 € + 4 × 14.000 € = 144.000 € + 56.000 € = 200.000 €

§10f (Eigennutzung):

• Jahre 1 bis 10: jeweils 200.000 € × 9% = 18.000 € Sonderausgabenabzug pro Jahr
• Gesamtsumme über zehn Jahre: 10 × 18.000 € = 180.000 €

Bei einem Grenzsteuersatz von 42% entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von 7.560 € in den ersten acht Jahren (§7i) bzw. 5.880 € in den Folgejahren. Über die gesamte Laufzeit ergeben sich rund 84.000 € reine Steuerersparnis aus der Denkmal-AfA, zuzüglich der Effekte aus der normalen Gebäude-AfA.

Was zählt zur Bemessungsgrundlage?

Die Prozentsätze beziehen sich ausschließlich auf den Sanierungsanteil, der von der Denkmalbehörde per §7i-Bescheinigung anerkannt wurde. Der reine Grundkaufpreis (Altsubstanz plus Boden) ist davon zu trennen und läuft über die normale Gebäude-AfA gemäß §7 Abs. 4 EStG: 2,5% bei Baujahr vor 1925, 2% bei Baujahr 1925 bis 2022 und 3% bei Baujahr ab 2023 (eingeführt durch das Wachstumschancengesetz).

Wer die konkrete Aufteilung für seine eigene Immobilie nachvollziehen möchte, findet im Denkmal-Steuerrechner die vollständige Zwölfjahresprojektion mit Steuerersparnis je Jahr. Ergänzend zeigt der Mietrendite-Rechner den Einfluss der AfA auf die Nettorendite nach Steuer.

Zusammenspiel mit der normalen Gebäude-AfA

In der Steuererklärung laufen beide AfA-Linien parallel. Der Sanierungsanteil wird in den ersten zwölf Jahren mit der erhöhten §7i-Quote abgeschrieben, während der Altsubstanzanteil über die gesamte Nutzungsdauer mit dem normalen Satz läuft. Nach Ablauf der zwölf Jahre endet die Denkmal-AfA, die normale Gebäude-AfA setzt sich aber bis zum Ende der Restnutzungsdauer fort. Wer ein 1900 errichtetes Denkmal kauft und ab 2026 saniert, schreibt also bis 2038 mit der §7i-Linie ab und parallel bis ungefähr 2065 mit 2,5% auf den Altsubstanzanteil.

Beispielhafte Verteilung bei einer Investition von 350.000 €, davon 150.000 € Grund und Boden, 50.000 € Altsubstanz und 150.000 € anerkannte Sanierungskosten: Die Sanierung ergibt jährlich 13.500 € AfA in Jahren 1-8 und 10.500 € in Jahren 9-12. Parallel laufen 2% × 50.000 € = 1.000 € pro Jahr aus der Altsubstanz. Der Bodenwert bleibt unberührt.

Hinweise zu Bauträgermodellen

Klassische Denkmal-Kapitalanlagen werden häufig als Bauträgermodell verkauft, also mit fixer Aufteilung von Altbausubstanz und Sanierungsanteil im Kaufvertrag. Käufer sollten genau prüfen, wie hoch der Sanierungsanteil tatsächlich angesetzt ist und ob er marktüblichen Sätzen entspricht. Aufteilungen mit 80% Sanierungsanteil und 20% Altsubstanz sind nicht per se falsch, werden aber vom Finanzamt häufiger nachgeprüft als ausgewogenere Verhältnisse. In der Praxis akzeptierte Spannen liegen bei vermieteten Bauträger-Denkmälern meist zwischen 55 und 75% Sanierungsanteil.

Häufige Missverständnisse

Drei Verwechselungen tauchen bei der Frage nach den Prozentsätzen besonders oft auf:

1. 9% gelten nicht auf den Kaufpreis, sondern nur auf den Sanierungsanteil. Wer einen Altbau ohne anerkannte Sanierungskosten kauft, bekommt keine erhöhte AfA, sondern lediglich die normale Gebäude-AfA.
2. §10f kennt nur 9% × 10 Jahre = 90%, nicht 100%. Der Eigennutzer verzichtet bewusst auf die letzten 10 Prozentpunkte gegenüber der Vermietung.
3. §7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau, 5% degressiv) gilt nicht für Denkmäler. Beide Paragraphen werden in der Praxis verwechselt; §7b knüpft an Neubau-Effizienzkriterien an, §7i an die Denkmalsubstanz.

Wer die richtige Prozent-Tabelle für seine Konstellation kennt und die Bemessungsgrundlage korrekt trennt, gewinnt Planungssicherheit für die gesamte Zwölfjahresperiode und kann die jährliche Steuerersparnis verlässlich in die Renditerechnung einbeziehen.