Mietrendite Augsburg 2026 — Stadtteile, Steuer, Realität

Kurzüberblick: Lage 2026: Kompakter Überblick über die aktuelle Marktlage in Augsburg 2026

Augsburg 2026 zeigt einen stabilisierten Mietmarkt mit deutlichen Mikrostandort-Unterschieden. Die mittlere Bruttomietrendite in der Region liegt bei 3.5 Prozent; Abweichungen nach Stadtteil und Objektzustand betragen typischerweise ±1,5 Prozentpunkte. In innerstädtischen Spitzenlagen werden Bruttomietrenditen von 3 Prozent oder weniger realisiert, in peripheren oder sanierungsbedürftigen Lagen erreichen sie bis zu 5 Prozent.

Konkretes Rechenbeispiel:

Eigentumswohnung, Kaufpreis 400.000 Euro, Jahreskaltmiete 14.000 Euro → Bruttomietrendite = 14.000 / 400.000 × 100 = 3.5.
Dasselbe Objekt in weniger gefragtem Stadtteil mit Jahreskaltmiete 20.000 Euro bei gleichem Kaufpreis → Bruttomietrendite = 20.000 / 400.000 × 100 = 5.0.

Marktfaktoren 2026, quantifiziert:

Leerstandsquote Augsburg gesamt: 1,0 bis 4,0 Prozent je nach Mikrolage. Innenstadt und südliche Kernlagen: 1,0 bis 2,0 %. Randlagen: 3,0 bis 4,0 %.
Mietwachstum Bestandsmieten: 1,0 bis 2,0 % p.a.; Neubau-Mieten liegen im Durchschnitt 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte unter der Verbraucherpreissteigerung.
Modernisierungsaufwand: Energetische Maßnahmen verändern kurzfristig die Rendite um 0,5 bis 2,0 Prozentpunkte je nach Umfang.

Orientierungswert: Eine Bruttomietrendite von 3.5 ist ein mittlerer Referenzwert. Anleger müssen Mikrostandort, Objektzustand sowie steuerliche und finanzielle Belastungen in die Renditeplanung einrechnen.

Methodik: Wie die Mietrendite berechnet wird

Bruttomietrendite (einfacher Indikator)

Formel: Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
Beispiel: 14.000 / 400.000 × 100 = 3.5.

Nettomietrendite (realitätsnäher)

Formel: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100.
Laufende Kosten: Verwaltung, Versicherungen, Rücklagen, Instandhaltung, Leerstandsverluste. Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer; Notar; Makler.

Konkretes Nettobeispiel (präzise Zahlen):

Kaufpreis 400.000 Euro.
Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % = 14.000 Euro; Notar und Makler zusammen 6,0 % = 24.000 Euro → Gesamtnk = 38.000 Euro.
Jahreskaltmiete 14.000 Euro.
Laufende Kosten jährlich: Verwaltung 1,5 % Kaufpreis = 6.000 Euro; Rücklagen/Instandhaltung 1,0 % = 4.000 Euro; Versicherungen/sonst. 0,5 % = 2.000 Euro → Summe = 12.000 Euro.
Nettomietrendite = (14.000 − 12.000) ÷ (400.000 + 38.000) × 100 = 2.000 ÷ 438.000 × 100 ≈ 0,46 %.

Erläuterung: Die Bruttorendite dient als schneller Vergleichswert. Investitionsentscheidungen sollten auf der Nettomarge basieren, weil diese laufende Aufwendungen und Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.

Stadtteile im Vergleich: Gewinner und Verlierer

Renditespektrum 2026 zeigt klare Unterschiede zwischen Kern- und Randlagen. Die folgende Aufzählung nennt typische Bruttospannen und je ein konkretes Rechenbeispiel:

Innenstadt: 2,5 bis 3,5 %. Beispiel: Kaufpreis 550.000, Jahreskaltmiete 14.000 → Bruttorendite = 14.000 / 550.000 × 100 ≈ 2,55 %.
Göggingen: 3,0 bis 4,0 %. Beispiel: Reihenhaus Kauf 350.000, Jahreskaltmiete 13.000 → 13.000 / 350.000 × 100 ≈ 3,71 %.
Pfersee: 3,2 bis 4,2 %. Beispiel: Altbauwohnung Kauf 280.000, Jahreskaltmiete 10.000 → 10.000 / 280.000 × 100 ≈ 3,57 %.
Lechhausen: 3,5 bis 5,0 %. Beispiel: sanierungsbedürftige Wohnung Kauf 200.000, Jahresmiete 10.000 → 10.000 / 200.000 × 100 = 5,0 %.
Hochzoll: 3,0 bis 4,5 %. Beispiel: Neubau in Randlage Kauf 320.000, Jahresmiete 12.000 → 12.000 / 320.000 × 100 = 3,75 %.

Höhere Bruttorenditen in Lechhausen oder Hochzoll gehen oft mit höheren Instandhaltungs- und Leerstandskosten einher. Innenstadtobjekte liefern niedrigere Renditen, dafür stabilere Mieterträge. Wertsteigerung durch Modernisierung ist möglich, erhöht aber den Investitionsbedarf und beeinflusst steuerliche Abgrenzungen.

Aufgaben für Anleger:

Mikrostandortanalyse durchführen: Verkehrsanbindung prüfen, Nahversorgung beurteilen, geplante Neubauprojekte berücksichtigen.
Objektzustand prüfen: Dokumentation über Instandhaltungsrückstau einsehen, Energieausweis prüfen, erforderliche Sanierungen einschätzen.
Vergleichsrechnung Brutto vs. Netto erstellen: Erwerbsnebenkosten und laufende Belastungen einbinden.

Steuern für Vermieter: Pflicht und Gestaltungsspielräume

Steuerliche Grundlage: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen den Vorschriften des § 21 EStG. Abzugsfähig sind Werbungskosten nach § 9 EStG; Abschreibungen und die Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand regelt § 7 EStG und die einschlägigen AfA-Vorschriften.

Wesentliche Posten, präzise:

AfA: Wohngebäude, lineare Abschreibung 2,0 % p.a. (50 Jahre) bei Neubau/Anschaffung; frühere Regelungen mit 3,0 % gelten nur noch in speziellen Altfällen. Abschreibung reduziert den steuerpflichtigen Gewinn, nicht die Liquidität.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand: Erhaltungsaufwand ist sofort nach § 7 EStG abziehbar. Herstellungskosten werden aktiviert und über AfA verteilt, wenn es sich um erhebliche bauliche Maßnahmen handelt.
Werbungskosten nach § 9 EStG: Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Fahrtkosten, Gutachterkosten, Steuerberatung.

Konkretes Steuerbeispiel (präzise Zahlen):

Jahresüberschuss vor Steuern (Miete − laufende Kosten − Zinsen) = 4.000 Euro.
AfA jährlich = 8.000 Euro.
Zu versteuernde Einkünfte = 4.000 − 8.000 = −4.000 Euro → Verlustvortrag möglich; die Verlustverrechnung reduziert die Steuerbelastung in späteren positiven Jahren.

Auswirkung auf Netto-Rendite:

Liquidität wird primär durch laufende Zahlungen wie Schuldzinsen beeinflusst; steuerliche Abschreibungen vermindern die Steuerlast, verbessern aber nicht die laufende Zahlungsfähigkeit.
Beispiel: Zu versteuernder Gewinn 6.000 Euro bei Grenzsteuersatz 30 % → Steuerlast 1.800 Euro; der steuerliche Vorteil entspricht 0,45 % eines Kapitals von 400.000 Euro.

Hinweis: Steuerliche Planung ist individuell. Zentrale Referenzen bleiben § 21 EStG, § 9 EStG und § 7 EStG.

Kosten und Risiken: Betrieb, Instandhaltung und Leerstand

Laufende Belastungen sollten konservativ geplant werden. Konkrete Planungswerte (jährlich, bezogen auf Kaufpreis oder Miete):

Verwaltung und Betrieb: 1,0 bis 2,0 % des Kaufpreises.
Rücklagen/Instandhaltung: 0,5 bis 1,5 % des Kaufpreises.
Versicherungen, Hausservice, Grundsteuer: 0,2 bis 0,5 %.
Leerstandsreserve: 2,0 bis 6,0 % der Jahresmiete je nach Lage.

Konkretes Kalkulationsbeispiel:

Kaufpreis 300.000 Euro, Jahresmiete 12.000 Euro.
Verwaltung 1,5 % = 4.500 Euro.
Rücklage/Instandhaltung 1,0 % = 3.000 Euro.
Versicherungen/sonst. 0,3 % = 900 Euro.
Leerstandsreserve 4,0 % der Miete = 480 Euro.
Summe jährliche Belastungen = 8.880 Euro → entspricht 2,96 % des Kaufpreises.

Risiken, quantifiziert:

Großreparaturen (Dach, Heizung): Einmalaufwand typischerweise 5 bis 10 % des Kaufpreises.
Mietausfall: Bei Zahlungsausfall entstehen zusätzliche Kosten für Mahn- und Rechtsverfahren; durchschnittliche Prozesskosten 500 bis 2.000 Euro je Fall.
Regulatorik: Eingriffe wie Ausweitung der Mietpreisbremse oder neue Zweckentfremdungsverbote können die Bruttomiete kurzfristig um 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte senken.

Empfehlung: Rücklagen in Höhe von mindestens 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises bilden oder spezielle Versicherungen prüfen. Nettorenditen sind nach Abzug dieser Posten zu berechnen.

Finanzierung: Wirkung von Zinssatz, Tilgung und Laufzeit

Finanzierungsparameter beeinflussen die Liquidität stärker als kleine Mietänderungen. Wesentliche Variablen sind Nominalzins, Tilgungssatz, Laufzeit und Zinsbindung.

Beispielrechnung mit konkreten Parametern:

Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 20 % = 80.000 Euro, Fremdkapital 320.000 Euro.
Nominalzins 3.5 %, Tilgung 2,0 % p.a., Zinsbindung 5 Jahre.
Annuität = Zins + Tilgung = 5.5 % → jährliche Zahlung auf Fremdkapital = 320.000 × 0.055 = 17.600 Euro.

Vergleich zur Miete:

Jahreskaltmiete 14.000 Euro → Annuität nicht gedeckt → negativer Liquiditätspuffer −3.600 Euro.

Auswirkung auf Rendite:

Cashflow-Rendite vor Steuern = (Miete − Annuität − laufende Kosten) ÷ Eigenkapital × 100.
Bei laufenden Kosten 6.000 Euro → Cashflow = 14.000 − 17.600 − 6.000 = −9.600 Euro → Cashflow-Rendite = −12,0 %.

Interpretation: Ein niedrigeres Fremdfinanzierungsvolumen, bessere Zinskonditionen oder längere Zinsbindung sind entscheidend für eine positive Liquidität. Eine Zinsänderung um wenige Prozentpunkte verändert Liquidität und Rendite deutlich.

Praxisrechner: Schritt-für-Schritt-Beispiel für Anleger

Schritt 1: Basisdaten:

Kaufpreis 350.000 Euro.
Erwerbsnebenkosten (Bayern): Grunderwerbsteuer 3,5 % = 12.250 Euro; Notar/Makler insgesamt 5,0 % = 17.500 Euro → Gesamtnk = 29.750 Euro.
Gesamtkapitalbedarf = 379.750 Euro.

Schritt 2: Miete und Brutto:

Jahreskaltmiete 13.650 Euro → Bruttorendite = 13.650 / 350.000 × 100 = 3,9 %.

Schritt 3: Laufende Kosten:

Verwaltung 1,5 % Kaufpreis = 5.250 Euro.
Instandhaltung 1,0 % = 3.500 Euro.
Versicherungen/sonst. 0,3 % = 1.050 Euro.
Leerstandsreserve 3,0 % der Miete = 410 Euro.
Summe laufend = 10.210 Euro.

Schritt 4: Finanzierung:

Eigenkapital 30 % = 105.000 Euro, Fremdkapital 245.000 Euro.
Nominalzins 3.5 %, Tilgung 2,0 % → Annuität 5,5 % → Jahresrate = 245.000 × 0.055 = 13.475 Euro.

Schritt 5: Steuerliche Effekte:

AfA linear 2,0 % auf Anschaffung = 7.000 Euro p.a.
Werbungskosten (Zinsen) = 8.575 Euro (245.000 × 0.035).
Steuerlicher Gewinn = 13.650 − 10.210 − 8.575 − 7.000 = −12.135 Euro → steuerlich nutzbarer Verlust nach § 21 EStG und Werbungskosten nach § 9 EStG; AfA nach § 7 EStG.

Schritt 6: Liquidität und Nettorendite:

Cashflow vor Steuern = 13.650 − 10.210 − 13.475 = −10.035 Euro.
Cashflow-Rendite auf Eigenkapital = −10.035 / 105.000 × 100 = −9,56 %.

Sensitivitätsanalyse ±3 Prozentpunkte (konkrete Auswirkungen):

Miete +3 Prozentpunkte → Jahresmiete 14.060 Euro → Cashflow ≈ −6.625 Euro → Rendite ≈ −6,31 %.
Miete −3 Prozentpunkte → Jahresmiete 13.240 Euro → Cashflow ≈ −11.490 Euro → Rendite ≈ −10,94 %.
Zinssatz +3 Prozentpunkte (Nominalzins 6,5 %) → Annuität 8,5 % → Jahresrate 20.825 Euro → Cashflow ≈ −17.385 Euro → Rendite ≈ −16,56 %.

Schlussfolgerung: Bruttorenditen zwischen 3 und 5 Prozent können bei ungünstiger Finanzierungsstruktur zu deutlich negativen Cashflows führen. Vor dem Kauf sind verlässliche Sensitivitätsrechnungen, eine Erhöhung des Eigenkapitals, Verhandlungen zum Kaufpreis oder längere Zinsbindungen ratsam.