Denkmal-AfA Checkliste

Phase 1: Persönliche Eignung prüfen

Finanzielle Voraussetzungen

Jahresbruttoeinkommen mindestens 80.000 Euro
Grenzsteuersatz von 42% oder höher
Einkommen für 10-12 Jahre stabil eingeschätzt
Eigenkapital von 25-35% des Kaufpreises verfügbar
Nebenkosten (ca. 10-15%) zusätzlich vorhanden
Liquiditätsreserve von 6+ Monatsgehältern bleibt erhalten
Keine kurzfristigen großen Ausgaben geplant

Anlagehorizont

Haltefrist von mindestens 12 Jahren realistisch
Eher 15+ Jahre zur Optimierung eingeplant
Keine größeren Lebensveränderungen absehbar
Früherer Liquiditätsbedarf unwahrscheinlich

Persönliche Bereitschaft

Interesse an Immobilien als Anlageklasse vorhanden
Bereitschaft zur Komplexität gegeben
Zeit für Due Diligence und Begleitung verfügbar
Steuerberater vorhanden oder bereit zu engagieren

Phase 2: Projekt und Bauträger prüfen

Bauträger-Check

Mindestens 5 abgeschlossene Denkmal-Projekte als Referenz
Bonitätsauskunft (Creditreform o.ä.) eingeholt
Referenzprojekte besichtigt
Mit früheren Käufern gesprochen
Gewährleistungsabsicherung geprüft (Bürgschaft vorhanden?)
Kommunikation und Erreichbarkeit getestet

Objekt-Prüfung

Offizieller Denkmalschutz-Status bestätigt
Lage persönlich besichtigt
Umgebung und Infrastruktur geprüft
Vergleichsmieten in der Nachbarschaft recherchiert
Grundbuch auf Belastungen geprüft
Teilungserklärung (bei WEG) gesichtet
Baupläne und Sanierungskonzept erhalten

Wirtschaftlichkeitsprüfung

Kaufpreis mit Marktwerten verglichen
Mieterwartung realistisch (nicht nur Prospektwerte)
Nebenkosten vollständig kalkuliert
Cashflow-Rechnung erstellt
Steuerersparnis konservativ berechnet
Rendite auch ohne AfA akzeptabel

Phase 3: Steuerliche Absicherung

Bescheinigung nach §7i EStG

Denkmalstatus durch Behörde schriftlich bestätigt
Bescheinigungsfähigkeit der Sanierung bestätigt
Sanierungskostenanteil schriftlich dokumentiert
Mindestbescheinigung vertraglich zugesichert
Rücktrittsrecht bei Nicht-Erteilung vereinbart

Steuerberater-Einbindung

Steuerberater mit Denkmal-Erfahrung identifiziert
Persönliche Steuersituation besprochen
Individuelle AfA-Berechnung erhalten
Finanzierungsstruktur steuerlich optimiert
Dokumentationsanforderungen geklärt

Kostenaufschlüsselung

Detaillierte Aufteilung Kaufpreis erhalten:

- Sanierungskosten (bescheinigungsfähig) - Altbausubstanz (normal abschreibbar) - Grundstücksanteil (nicht abschreibbar)

Aufteilung von Denkmalbehörde bestätigt
Kaufvertrag spiegelt Aufteilung wider

Phase 4: Finanzierung sichern

Bankauswahl

Bank mit Denkmal-Erfahrung identifiziert
Beleihungswert realistisch berechnet
Mehrere Angebote eingeholt
Konditionen verglichen

Finanzierungsstruktur

Eigenkapitalquote ausreichend (25-35%)
Zinsbindung mind. 15 Jahre
Tilgungsrate steuerlich optimiert (anfangs niedrig)
Sondertilgungsoptionen vorhanden
Bereitstellungszinsen berücksichtigt (bei Neubau/Sanierung)

Absicherung

Finanzierungszusage schriftlich erhalten
Auszahlungsmodalitäten geklärt
Restschuldversicherung geprüft (optional)

Phase 5: Kaufvertrag prüfen

Vertragsinhalt

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten korrekt
Sanierungskostenanteil dokumentiert
Bescheinigungszusage enthalten
Fertigstellungstermin genannt
Gewährleistungsregelungen angemessen
Rücktrittsrechte bei Nicht-Bescheinigung

Vorlage zur Prüfung

Steuerberater hat Vertrag geprüft
Ggf. Rechtsanwalt hat Vertrag geprüft
Alle Fragen geklärt

Notartermin

Termin vereinbart
Alle erforderlichen Unterlagen bereit
Finanzierung steht
Personalausweis gültig

Phase 6: Nach dem Kauf

Dokumentation

Kaufvertrag sicher abgelegt
Bescheinigung nach §7i erhalten
Grundbuchauszug erhalten
Alle Zahlungsbelege aufbewahrt
Baugenehmigungen und Pläne archiviert

Steuererklärung vorbereiten

Steuerberater über Kauf informiert
Alle Unterlagen übergeben
AfA-Beginn geklärt
Jährliche Dokumentation eingerichtet

Vermietung (falls relevant)

Mietvertrag vorbereitet/geprüft
Kaution-Konto eingerichtet
Hausverwaltung beauftragt (optional)
Mieterkommunikation geklärt

Zeitplan-Übersicht

Phase	Typische Dauer
1. Eignung prüfen	1-2 Wochen
2. Projekt auswählen	2-8 Wochen
3. Steuer absichern	1-2 Wochen
4. Finanzierung	2-4 Wochen
5. Kaufvertrag	1-2 Wochen
6. Abwicklung	4-8 Wochen

Gesamtdauer: Typischerweise 3-6 Monate von erster Prüfung bis Eigentumsübergang

Warnsignale - Bei diesen sofort stoppen

Zeitdruck beim Kauf ("nur noch diese Woche")
Keine schriftlichen Zusagen
Bauträger ohne Referenzen
Unrealistische Renditeversprechen
Fehlende Bescheinigungszusage
Abweichungen zwischen mündlich und schriftlich

Diese Checkliste dient der Orientierung und ersetzt keine professionelle Beratung. Stand: Januar 2026