Steuermodell Denkmalimmobilie: Berechnungsbeispiel 2026

Steuermodell Denkmalimmobilie: Berechnungsbeispiel 2026

Denkmalimmobilien bieten durch die Sonderabschreibungen nach §7i EStG eine der letzten steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren. Dieses Berechnungsbeispiel zeigt konkret, wie sich die Steuerersparnis für eine typische Denkmalimmobilie im Jahr 2026 modellieren lässt.

Rechtliche Grundlagen der Denkmalschutz-AfA

Die lineare Abschreibung für Denkmalimmobilien beträgt regulär 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Zusätzlich können 9 % Sonder-AfA in den ersten acht Jahren geltend gemacht werden (§7i Abs. 1 EStG). Voraussetzungen:

1. Baudenkmal nach Landesrecht
2. Erhaltungswürdige Substanz
3. Wirtschaftliche Nutzung (kein reines Wohnobjekt)
4. Kein Verkauf innerhalb von 10 Jahren (§7i Abs. 3 EStG)

Die Sonder-AfA ist auf 200.000 € pro Jahr begrenzt (§7i Abs. 2 EStG), was einer maximalen Investitionssumme von 2,22 Mio. € entspricht (200.000 € / 9 %).

Berechnungsbeispiel: Mietwohndenkmalschutz 2026

Annahmen:

• Kaufpreis: 1.500.000 € (inkl. 15 % Makler- und Nebenkosten)
• Finanzierung: 60 % Fremdkapital zu 3,5 % Zinsen
• Mieteinnahmen: 72.000 € brutto p.a. (4,8 % Bruttomietrendite)
• Bewirtschaftungskosten: 28.800 € (40 % der Mieteinnahmen)
• Persönlicher Steuersatz: 42 %

Abschreibungsplan 2026-2033

Jahr	Lineare AfA (2 %)	Sonder-AfA (9 %)	Gesamtabschreibung
2026	30.000 €	135.000 €	165.000 €
2027	30.000 €	135.000 €	165.000 €
...	...	...	...
2033	30.000 €	135.000 €	165.000 €
2034	30.000 €	0 €	30.000 €

Steuerliche Ergebnisrechnung 2026

1. Mieteinnahmen: 72.000 €
2. • Bewirtschaftungskosten: 28.800 €
3. • Zinsen (900.000 € × 3,5 %): 31.500 €
4. • Gesamtabschreibung: 165.000 €
5. = Verlustvortrag: -153.300 €

Steuerersparnis 2026: 153.300 € × 42 % = 64.386 €

Langfristige Steuerwirkung (2026-2035)

Bei konstanten Parametern ergibt sich folgende kumulierte Steuerersparnis:

• 2026-2033 (Sonder-AfA-Phase): 515.088 €
• 2034-2035 (nur lineare AfA): 25.200 €
• Gesamt: 540.288 €

Dies entspricht 36 % des Kaufpreises oder 6,0 % p.a. steuerlicher Rendite über 10 Jahre.

Vergleich mit regulärer Wohnimmobilie

Für eine vergleichbare Nicht-Denkmalschutzimmobilie (2 % AfA über 50 Jahre) ergibt sich:

• Jährliche Abschreibung: 30.000 €
• Steuerersparnis 2026: (72.000 € - 28.800 € - 31.500 € - 30.000 €) × 42 % = -7.686 €
• Kein Verlustausweis möglich

Der steuerliche Vorteil der Denkmalimmobilie beträgt im ersten Jahr somit 72.072 € (64.386 € + 7.686 €).

Renditewirkung unter Berücksichtigung der Haltefrist

Die 10-jährige Haltefrist nach §7i EStG beeinflusst die Gesamtrendite:

1. Steuerliche Vorteile: 540.288 €
2. Verkaufsertrag nach 10 Jahren (2 % Wertsteigerung p.a.): 1.828.000 €
3. • Restschuld (Annuitätendarlehen): ~650.000 €
4. = Gesamtüberschuss: ~1.718.288 €
5. Rendite p.a. (IRR): ~7,8 % nach Steuern

Risikofaktoren und Grenzen des Modells

1. Mietausfallrisiko: Bei 3 Monatsmieten Leerstand reduziert sich die Steuerersparnis 2026 auf 58.212 € (-9,6 %)
2. Zinsänderungen: 1 % höhere Zinsen erhöhen die Steuerersparnis um ~8.400 € p.a.
3. Steuersatzänderung: Bei 45 % statt 42 % steigt die kumulierte Ersparnis auf 578.850 € (+7,1 %)
4. Sanierungskosten: Nicht abschreibungsfähige Instandhaltung über 20.000 € p.a. kann den Verlustausweis eliminieren

Häufige Fragen

Wie wirkt sich die AfA-Begrenzung auf größere Objekte aus? Bei Kaufpreisen über 2,22 Mio. € wird die Sonder-AfA auf 200.000 € gedeckelt. Für ein 3 Mio. €-Objekt beträgt die effektive Sonder-AfA nur noch 6,67 % (200.000 € / 3.000.000 €). Die lineare AfA bleibt unverändert bei 2 %.

Kann man Denkmalschutz-AfA mit anderen Abschreibungen kombinieren? Ja, eine Kombination mit Modernisierungsmaßnahmen (§7h EStG) ist möglich, jedoch reduziert sich der förderfähige Betrag entsprechend. Bei 300.000 € Modernisierungskosten verbleiben nur 1.700.000 € für die Denkmalschutz-AfA.

Was passiert bei vorzeitigem Verkauf? Bei Veräußerung innerhalb von 10 Jahren muss die Sonder-AfA anteilig zurückgezahlt werden (§7i Abs. 3 EStG). Bei Verkauf nach 5 Jahren wären 4/8 = 50 % der Sonder-AfA zu erstatten.

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